Cuando un comprador internacional pregunta por una zona residencial de Cancún con marina, golf y comercio dentro del mismo master plan, la conversación suele llegar a Puerto Cancún: un polígono de 327 hectáreas, con hoteles de Marriott y de Accor en operación, que combina marina internacional, campo de golf firmado por una leyenda del PGA, town center de 50,000 m² con cines y boutiques, y residencial cerrado con vigilancia, todo a 20 minutos del Aeropuerto Internacional de Cancún.
Es una combinación poco común en Cancún. La Zona Hotelera tiene infraestructura turística pero no marina propia ni residencial integrado. Costa Mujeres tiene golf y hoteles pero le falta walkability, town center comercial y marina. En Puerto Cancún puedes amarrar tu yate, caminar al cine, comprar en Sephora, comer en LEYNIA y regresar a tu departamento sin tomar el coche.
Esta guía cubre todo lo que ofrece Puerto Cancún en 2026: la marina con sus 3 muelles, el campo de golf de Tom Weiskopf, el Town Center con sus 16 salas de cine, los 2 hoteles internacionales en operación, las membresías del Club Puerto Cancún con precios oficiales, las 10 propiedades residenciales verificadas por Nautilus, la conectividad al aeropuerto y cómo compra un extranjero. Cada dato está verificado contra fuentes oficiales (puertocancun.com, Inmobilia, U-Calli, Fideicomiso Invex 181).
¿Quién desarrolla Puerto Cancún?
Puerto Cancún es desarrollado por U-Calli, desarrolladora de bienes raíces de alto valor con más de 30 años en el sector. El master plan se concibió como ciudad-resort autocontenida: vialidades internas con vigilancia, polígono cerrado, integración de más de 72 hectáreas de reserva ecológica protegida, y la inclusión simultánea de los tres componentes que normalmente vienen separados — náutico (marina), deportivo (golf) y comercial (town center) — bajo un mismo plan maestro.
El proyecto fue destacado por Forbes a finales de 2014 entre los desarrollos más transformadores de la región, gracias a su escala (327 hectáreas en una de las zonas más codiciadas de Cancún) y a la decisión de integrar todas las amenidades dentro del polígono en vez de depender de infraestructura externa. La marina opera bajo concesión federal del Fideicomiso Invex 181.
Developers que operan dentro del polígono
U-Calli es el master developer del polígono, pero dentro de Puerto Cancún operan múltiples developers individuales construyendo torres específicas:
- Azul Hospitality & Real Estate Group — Thompson Private Residences (operación bajo Hyatt). Distinguido como "Developer of the Year 2023" por Hyatt.
- DIMAB Desarrollos — Alba Marina Puerto Cancún. Más de 12 años en condominios verticales en Cancún.
- Girault Desarrollos — La Vela Puerto Cancún. Cuatro generaciones de experiencia en vivienda premium.
- Related Group, con U-Calli e Inmobilia — presentan SLS Ocean Beach Residences, en preventa; las tres firmas son licenciantes y el desarrollador de registro es el Fideicomiso Invex 3792 (arquitectura Arquitectonica, interiores Bernardi + Peschard).
- Urban Homes — Velmari Grand Living, Torre Norte y Torre Sur.
- Enalto — Torre Insignia. Empresa yucateca con 10+ años en proyectos de alto estándar.
La marina: tres muelles con acceso directo al Caribe
El diferenciador competitivo más visible de Puerto Cancún es su marina internacional. La opera GOS Marina y está organizada en tres muelles principales (el número de posiciones de atraque lo estamos confirmando con la operadora, porque sus propias páginas publican cifras distintas):
- Casa Club — muelle principal donde se concentra la actividad social y los servicios.
- Muelle 7 — slips para embarcaciones medianas y grandes.
- Muelle 38 — muelle especializado, integrado al canal interior.
Los servicios incluyen combustible marino, electricidad, agua potable, rampa de botado y acceso directo al Mar Caribe sin restricciones de marea (el canal principal mantiene profundidad operativa todo el año). Para propietarios y huéspedes que llegan en yate, la integración con el Town Center comercial es la característica única — puedes amarrar y caminar directamente al cine, a Starbucks o a una boutique sin tomar el coche.
Costos referenciales de amarre 2026
Tarifas mensuales que cobra la marina (estimados publicados):
- Slip pequeño (30-40 pies) — desde $630 USD/mes
- Slip mediano (50-70 pies) — $1,800-$3,200 USD/mes (varía según ubicación)
- Mega yate (100+ pies) — hasta $5,565 USD/mes
Nota importante: Algunas propiedades dentro de Puerto Cancún (como La Vela) tienen marina propia interna adicional — La Vela cuenta con 24 puntos de atraque privados para embarcaciones hasta 45 pies, exclusivos para residentes del condominio. Esto da flexibilidad: marina grande Puerto Cancún para yates de mayor tamaño, marina interna para uso diario familiar.
Golf 18 hoyos par 72 — Diseño de Tom Weiskopf
El campo de golf de Puerto Cancún fue diseñado por Tom Weiskopf, leyenda del PGA Tour, ganador del British Open 1973 y diseñador de más de 75 campos de golf en el mundo. Es un campo de campeonato de 18 hoyos par 72 con 7,241 yardas, integrado a la reserva ecológica protegida del master plan — los hoyos atraviesan manglares, lagunas y vistas al Mar Caribe.
Hoyos firma
- Hoyo 18 par 4 — Island Green: el hoyo más icónico del campo. El green está físicamente sobre el canal principal de la marina, rodeado de agua, exigiendo precisión absoluta en el approach.
- Hoyo 14 par 4: paralelo a la costa, con vistas frontales al Mar Caribe durante todo el approach. Distancia generosa que premia el drive largo.
El campo está abierto a visitantes mediante greens fees y a miembros del Club Puerto Cancún con acceso ilimitado bajo membresía. Es sede recurrente de torneos amateur y eventos corporativos de empresas con propiedades en el desarrollo.
Town Center: 50,000 m² con 16 salas de cine y boat-to-table
El Town Center de Puerto Cancún es un lifestyle mall outdoor de 50,000 m² con más de 100 tiendas y boutiques, 16 salas de cine, restaurantes premium y servicios completos — todo integrado al desarrollo (no externo). La característica que lo distingue de cualquier otro centro comercial de Cancún es que está físicamente unido a la marina, permitiendo el concepto boat-to-table: los visitantes pueden llegar en su embarcación y caminar directamente al restaurante o al cine.
Qué encuentras dentro del Town Center
- 16 salas de cine — multiplex con salas VIP y formato tradicional.
- 100+ tiendas y boutiques — moda, accesorios, joyería, servicios.
- Restaurantes con vistas a la marina: mariscos frescos, cortes premium, cocina internacional. Incluye conceptos como LEYNIA (en SLS Cancun, internacionalmente reconocido).
- Bancos — sucursales de instituciones principales.
- Estaciones de carga VEMO para vehículos eléctricos.
- Multibodegas — almacenamiento adicional para residentes.
- Playground para niños.
- Espacios wellness al aire libre — clases matutinas abiertas al público.
- Pet-friendly — terrazas y áreas comunes admiten mascotas.
Para un comprador internacional, esto resuelve uno de los pain points más comunes del lifestyle Caribe mexicano: la necesidad de tomar el coche para todo. En Puerto Cancún puedes pasar el fin de semana entero — playa, gym, cine, restaurantes, supermercado, banco — sin salir del polígono.
Dos hoteles internacionales operando dentro del polígono
Hoy operan dentro de Puerto Cancún dos hoteles de cadenas internacionales: uno de Marriott y otro de Accor. Hyatt llega con Thompson Private Residences, la branded residence de su marca Thompson Hotels, en preventa con entrega programada para agosto de 2028: es un proyecto residencial, no un hotel en operación.
1. Renaissance Cancún Resort & Marina (Marriott International)
Hotel resort de Marriott bajo su marca lifestyle Renaissance. Acceso directo a la marina, restaurantes, beach club, servicios completos. Abierto al público — opera como hotel tradicional con tarifas hoteleras. Para propietarios de Puerto Cancún, significa tener servicios hoteleros internacionales 24/7 disponibles a pasos.
2. SLS Cancun Hotel & Residences (Accor)
Boutique hotel sobre la línea de la marina con 45 suites y diseño firmado por Piero Lissoni (uno de los diseñadores italianos más reconocidos del mundo). Los primeros 4 niveles son hotel; los superiores son SLS branded residences. Incluye spa, beach club privado, art collection contemporánea, y el restaurant LEYNIA — concepto internacional con presencia en Miami, Nueva York y Los Ángeles, ahora en Cancún dentro del SLS.
En preventa: Thompson Private Residences (Hyatt Hotels Corporation)
Thompson Hotels es la marca lifestyle luxury de Hyatt. En Puerto Cancún no opera un hotel: su proyecto es Thompson Private Residences, una branded residence en preventa: torre de 23 niveles con 75 residencias exclusivas de 2-4 recámaras, superficies de 154 m² hasta 787 m² en penthouses. Entrega programada para agosto 2028. Más de 3,500 m² de amenidades en 4 niveles (Canal Level con spa hidroterapia y gym, Main Lobby con cinema y kids club, Mezzanine con teen lounge, Rooftop con Sky Beach Pool elevada). Servicios 24/7: concierge, valet, chef en residencia, owner absentee program, niñera, chofer.
Importante para inversionistas: que haya tres marcas hoteleras en el polígono no significa que tu departamento pueda entrar a su renta: eso lo decide el reglamento de cada desarrollo. En las dos branded residences que comercializamos en la zona —SLS Ocean Beach y Thompson Private Residences— no se admite renta vacacional, solo renta a largo plazo; en Thompson, los servicios hoteleros de la marca son para propietarios y arrendatarios de largo plazo.
Club Puerto Cancún: membresía con beach club privado, golf y casa club
El Club Puerto Cancún es la membresía que da acceso a las amenidades exclusivas para socios: Beach Club privado, campo de golf 18 hoyos Tom Weiskopf, actividades deportivas y la próxima Casa Club (tenis, pádel, gimnasio y sauna). Funciona como club privado con dos componentes de pago: acción única (compra del derecho) y cuota anual de mantenimiento.
Costos oficiales 2026
Acción única (todos los planes): $105,000 USD (compra una vez del derecho a membresía).
| Plan | Cuota mensual MXN | Cuota anual MXN | F&B credit anual |
|---|---|---|---|
| Familiar (titular + cónyuge + hijos <28) | $16,250 | $195,000 | $24,000 + $23,450 credit book |
| Pareja | $12,660 | $151,920 | $18,720 + $20,000 credit book |
| Individual | $8,950 | $107,400 | $13,200 + $13,100 credit book |
| Inactivo 12 meses (pausa) | $4,740 | $56,880 | — |
| Usuario adicional | $4,475 | $53,700 | — |
Opción foránea: todos los planes incluyen 30 visitas/año por miembro registrado a tarifas reducidas, útil para propietarios que viven en el extranjero y usan la propiedad solo algunas semanas al año.
Vigencia de tarifas: 31 de diciembre de 2026. Después de esa fecha el Club puede ajustar precios — por eso compradores 2026 cierran membresía con tarifas vigentes.
10 propiedades verificadas: 9 desarrollos y una casa en reventa (Casa Lagunas 2)
Nautilus Real Estate maneja inventario verificado de 9 desarrollos dentro del polígono y una casa en reventa, con mix de entrega inmediata, pre-venta institucional y reventa estratégica. La paleta cubre desde entry-level luxury ($9.5M MXN) hasta ultra-luxury branded residences ($191M MXN penthouses Thompson).
| Propiedad | Status | Precio desde |
|---|---|---|
| Thompson Private Residences | Pre-venta · Hyatt branded · entrega ago 2028 | $14.61M MXN |
| Alba Marina Puerto Cancún | Entrega inmediata · Archea Associati Florencia | $19.52M MXN |
| La Vela Puerto Cancún | 2 disponibles (lista descargada 25-jun-2026) · Girault Desarrollos | $27.9M MXN |
| SLS Ocean Beach Residences | Pre-venta · marca SLS · entrega dic-2028 (fecha comunicada, sin confirmar por escrito) | $1.61M USD |
| Woha Puerto Cancún | Entrega inmediata · IRAA Award 2022 | $11.33M MXN |
| Blume Boutique Condos | Últimas 2 unidades · alberca infinity | $19.25M MXN |
| Velmari Grand Living | Pre-venta · Urban Homes · 2 torres | $15.29M MXN |
| Torre Insignia | Pre-venta · vistas a reserva natural | $9.5M MXN |
| Shark Tower | Entrega inmediata · USD pricing | $1.065M USD |
| Casa Lagunas 2 | Reventa · residencia de 1,120 m² con rooftop | $70M MXN |
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WhatsApp Carlos Ver landing Puerto Cancún Discovery callPuerto Cancún vs Costa Mujeres vs Zona Hotelera
Tres perfiles distintos para vivir e invertir en Cancún. La decisión correcta depende de qué tipo de lifestyle priorizas y qué horizonte de inversión manejas.
| Atributo | Puerto Cancún | Costa Mujeres | Zona Hotelera |
|---|---|---|---|
| Master plan | 327 ha · U-Calli | Zona consolidación turística | Corredor urbano 25 km |
| Marina propia | ✅ Marina propia (3 muelles) | ❌ | Marinas externas |
| Golf interno | ✅ Tom Weiskopf par 72 | ✅ Greg Norman par 72 | ❌ |
| Centro comercial integrado | ✅ Town Center 50K m² | ❌ | ✅ La Isla, Luxury Av, Forum |
| Hoteles internacionales adentro | ✅ Renaissance + SLS | ✅ Atelier, Excellence, Finest | ✅ 70+ all-inclusive |
| Aeropuerto | 20 min | 35-45 min | 15-25 min |
| Ticket de entrada (catálogo Nautilus) | desde $528K USD (Torre Insignia) | desde $241K USD (Dhamar) | desde $526K USD (Mondrian Residences Cancún) |
| Perfil comprador | Urbano + náutico + golf | Ticket de entrada más bajo | Airbnb rental + diversidad |
Equivalencias al tipo de cambio Banxico FIX de 17.978 del 7 oct 2026.
Recomendación corta: Para amenidades completas + cercanía al aeropuerto + walkability interno + tres marcas hoteleras lifestyle → Puerto Cancún. Para un ticket de entrada más bajo en una zona aún en consolidación → Costa Mujeres. Para enfoque en renta corta + acceso a vida nocturna y diversidad de oferta → Zona Hotelera.
Cómo llegar y conectividad
Puerto Cancún tiene acceso por Av. Bonampak, vialidad principal del polígono que conecta con Blvd. Kukulcán de Zona Hotelera al sur y con el centro de Cancún al norte. Dirección oficial: Av. Bonampak Mz 27, Cancún 77500.
Distancias clave
- 20 min al Aeropuerto Internacional de Cancún (CUN) vía Blvd. Luis Donaldo Colosio + Av. Bonampak.
- 10 min al Centro de Cancún y SM 22.
- 15 min a la Zona Hotelera Punta Cancún (bares, vida nocturna, all-inclusive).
- 30 min a Isla Mujeres (ferry desde Puerto Juárez, 8 min de Puerto Cancún).
- 45 min a Playa del Carmen vía autopista 307.
- 1.5 horas a Tulum.
Conectividad aérea desde Cancún (CUN)
Cancún tiene vuelos directos a 100+ destinos. Tiempos típicos:
- 1 hora — Mérida, Belize
- 2 horas — Miami, Houston, Dallas, Austin, Ciudad de México, Puerto Vallarta
- 3 horas — Denver, Phoenix, Las Vegas
- 4 horas — Nueva York, Chicago, Los Ángeles, San Diego
¿Cómo compra un extranjero en Puerto Cancún? El fideicomiso bancario
Puerto Cancún está dentro de la zona restringida mexicana (50 km de la costa), por lo que un comprador extranjero adquiere mediante fideicomiso bancario, vehículo legal estándar regulado por la Ley de Inversión Extranjera de México. Es el mismo mecanismo que se usa en cualquier propiedad costera del país.
Características del fideicomiso
- Plazo: 50 años renovables indefinidamente.
- Derechos: uso, venta, herencia, renta y modificación — los mismos que tendría un propietario mexicano.
- Costo setup: $2,500-$4,000 USD una sola vez.
- Mantenimiento anual: ~$600 USD al banco fiduciario.
- Tiempo de proceso: 6-10 semanas desde firma del contrato hasta entrega de escritura traducida.
- Bancos autorizados: Banamex, Santander, BBVA, Scotiabank.
Nautilus coordina con notarios bilingües y bancos fiduciarios el proceso completo de cierre. Para conocer el flujo detallado paso a paso, consulta nuestra guía Proceso de compra para extranjeros.