Si estás considerando comprar un departamento en Puerto Cancún en 2026, hay algo que casi ningún anuncio te va a decir: la mayoría de los desarrollos no te permite poner tu departamento en Airbnb. De los ocho desarrollos premium que actualmente tenemos en cartera, solo dos aceptan renta corta. Los otros seis lo prohíben por reglamento interno del condominio.
Esto no es un dato menor. Cambia completamente la lógica de inversión, cambia el tipo de comprador al que le conviene cada desarrollo, y cambia la conversación que deberías tener antes de firmar.
Esta guía existe porque ningún broker de la zona lo dice abiertamente, y porque te conviene saberlo antes — no después de cerrar.
Vamos a cubrir:
- Qué es Puerto Cancún y por qué la plusvalía aquí es de 8.8% anual confirmada por AMPI
- Las amenidades reales que justifican el ticket premium (con datos verificables, no adjetivos)
- Cuánto cuesta de verdad un departamento en 2026 — por desarrollo, por modelo, con rangos honestos
- Por qué la mayoría prohíbe Airbnb, qué edificios sí lo permiten, y cómo saber antes de comprar
- Los ocho desarrollos premium disponibles ahora — entry desde $544,000 USD, dos casi sold out (Alba Marina 87%, La Vela 98%), SLS Bahia Beach desde $3.5M USD, y trophy unit Shark Tower PH3 de 845 m² ($6.5M USD)
- A qué perfil le conviene Puerto Cancún (y a quién honestamente no)
- Cómo compra un extranjero vía fideicomiso
Si después de leer esto sigues pensando que Puerto Cancún es para ti, agenda una llamada al final del artículo. Si descubres que no, también está bien — ahorrarte un error de $1M USD es la mejor inversión.
¿Qué es Puerto Cancún y por qué importa para inversionistas?
Puerto Cancún no es un edificio ni un fraccionamiento aislado. Es un complejo master-planned de 380 hectáreas ubicado entre la Zona Hotelera y el Centro de Cancún, una posición geográfica que no se va a repetir porque ya no queda tierra disponible en esa franja.
Historia: del plan maestro 1970s al complejo actual
El proyecto fue concebido en los años setenta junto con la creación misma de Cancún. Fonatur, el fondo nacional de turismo, inició los proyectos ejecutivos y permisos a mediados de los noventa. En 1999 se hizo una licitación pública internacional, y la ganadora fue Promotora de Desarrollos Puerto Cancún, que firmó el contrato de fideicomiso con Fonatur en el 2000. La construcción del complejo residencial y turístico de lujo arrancó en 2002.
Lo importante de esta historia no es la fecha. Es entender que Puerto Cancún tiene 25+ años de desarrollo planificado, con regulaciones estrictas de uso de suelo, densidad y altura. Esto significa que el inventario es finito y controlado — al contrario de zonas como Tulum o la Avenida Huayacán, donde la oferta crece sin freno y eso presiona los precios a la baja.
Geografía: la única zona entre Zona Hotelera y Centro
- Está pegado a la Laguna Nichupté en el lado oeste
- Tiene salida directa al Mar Caribe en el lado este
- Limita al norte con el Centro de Cancún (acceso rápido a aeropuerto, hospitales, supermercados)
- Limita al sur con la Zona Hotelera (acceso a hoteles, beach clubs, vida nocturna)
Esta ubicación es lo que permite que la marina del complejo conecte la laguna con el mar abierto. Es también lo que hace que vivir aquí sea operativamente más cómodo que vivir en Zona Hotelera — no quedas atrapado en el tráfico turístico, pero tienes la playa a 5 minutos.
La plusvalía que confirma AMPI: 8.8% anual
Aquí los datos importan más que los adjetivos. Según declaraciones oficiales de Dafnee Fuentes, presidenta de AMPI Cancún (fuente, 24 Horas Quintana Roo, mayo 2026):
- Cancún registra plusvalía anual de 8.8%
- El mercado inmobiliario creció 11% anual
- El valor de las propiedades incrementó 14% en el último año
Para Puerto Cancún específicamente, estimaciones de inventario limitado y demanda internacional sostenida llevan la plusvalía a rangos de 8% a 12% anual. Esto coloca a Puerto Cancún como la zona con apreciación más sostenida y prestigio internacional de toda la ciudad. Tres razones concretas:
- Inventario limitado: ya no se puede construir más en la zona — el plan maestro está cerrado
- Demanda internacional consolidada: compradores de Estados Unidos, Canadá, Europa y México HNW
- Carácter residencial protegido: las reglas estrictas de los condominios mantienen el ambiente alejado del turismo masivo
Las amenidades que justifican el ticket premium
Hay una diferencia entre las amenidades que ves en folletos y las que realmente cambian tu día a día. Voy con las que importan.
Marina internacional: 175+ slips y yates hasta 125 pies
La marina de Puerto Cancún acomoda más de 175 posiciones de atraque con capacidad para yates de hasta 125 pies (38 metros), organizada en tres muelles principales: Casa Club, Muelle 7 y Muelle 38. No es marina recreativa — es marina internacional con servicios completos (combustible marino, electricidad, agua potable, rampa de botado) y acceso directo al Mar Caribe sin restricciones de marea. Adicionalmente, La Vela Puerto Cancún cuenta con marina propia interna de 24 puntos de atraque para embarcaciones hasta 45 pies, exclusiva para residentes del condominio. Costos de amarre referenciales 2026: desde $630 USD/mes (slip pequeño) hasta $5,565 USD/mes (mega yate 100+ pies).
Golf de 18 hoyos par 72 diseñado por Tom Weiskopf
El campo de Puerto Cancún fue diseñado por Tom Weiskopf, campeón del British Open. Es un par 72 de 18 hoyos que serpentea entre canales, manglares y vistas al Caribe. Las membresías y green fees NO están incluidas en la compra de la propiedad — eso es importante aclararlo. Vale la pena leer las reviews del campo en TripAdvisor: rated entre los mejores de México.
Beach club, Town Center 50,000 m² y tres hoteles internacionales
Lo que diferencia a Puerto Cancún de un fraccionamiento residencial normal es que es operativamente autosuficiente:
- Beach club privado del Club Puerto Cancún: piscina, restaurante, gym, swim-up bar, playa con loungers. Acceso vía membresía (acción única $105,000 USD + cuota anual según plan: Familiar $195K MXN, Pareja $151.9K MXN, Individual $107.4K MXN).
- Town Center de 50,000 m²: lifestyle mall outdoor con más de 100 tiendas y boutiques, 16 salas de cine, restaurantes premium con acceso directo desde embarcaciones (boat-to-table), bancos, estaciones VEMO para vehículos eléctricos, multibodegas, playground, wellness al aire libre. Pet-friendly.
- Tres hoteles internacionales operando dentro del polígono: Renaissance Cancún Resort & Marina (Marriott International, resort con acceso directo a marina), Thompson Cancún (Hyatt, luxury lifestyle con Thompson Private Residences 23 niveles 83 unidades), y SLS Cancun Hotel & Residences (Accor, 45 suites diseño Piero Lissoni, restaurant LEYNIA internacionalmente reconocido).
- Acceso 24/7 con seguridad privada, vialidades internas y 72+ hectáreas de reserva ecológica protegida integrada.
En la práctica, puedes vivir aquí sin salir del complejo si no quieres — la única zona residencial de Cancún con marina, golf, town center comercial y tres marcas hoteleras lifestyle internacionales integradas en 327 hectáreas master-planned por U-Calli.
¿Cuánto cuesta comprar en Puerto Cancún en 2026?
Los precios honestos, con data extraída directamente de las listas oficiales de cada desarrollador. Los rangos son del inventario actual disponible — no de listings históricos ni de "desde" sin contexto.
| Zona | Precio promedio m² | Fuente |
|---|---|---|
| Puerto Cancún (rango efectivo) | $73,000 – $103,000 MXN/m² | Listas oficiales 2026 |
| Centro Cancún (enero 2026) | $61,147 MXN/m² | Lamudi |
| Puerto Juárez (febrero 2026) | $69,231 MXN/m² | Lamudi |
| Promedio plaza Cancún | $68,685 MXN/m² | Lamudi Q1 2026 |
⚠️ Cuidado con los blogs que listan "Puerto Cancún desde $38,000 MXN/m²" — ese número viene de portales agregadores y mezcla unidades en niveles bajos con descuento, plantas comerciales o listings históricos. El rango realista actual para departamentos premium de los 9 desarrollos en cartera Nautilus es $73,000 – $192,000 MXN/m² ($4,200 – $5,900 USD/m²). Lo verifiqué con las listas oficiales de Alba, Woha, Blume, Velmari, Shark Tower, Torre Insignia, La Vela, SLS Bahia Beach y Thompson Private Residences (recién agregado, branded Hyatt, ticket entry $15.08M MXN para 2 rec).
Rango real por nivel de inversión (2026)
| Nivel | Tamaño | Precio | Ejemplos |
|---|---|---|---|
| Entry | 96-160 m² | $544K – $625K USD | Torre Insignia A · Woha 2 rec · Shark Tower 1 rec |
| Mid | 160-220 m² | $800K – $1.1M USD | Torre Insignia B · Velmari · Blume · Shark Tower 2 rec |
| Premium | 200-280 m² | $1.1M – $1.6M USD | Alba · Woha 3 rec · Blume mid · Velmari mid |
| Ultra-Premium | 270-460 m² (PH) | $1.66M – $2.4M USD | PH Insignia · PH Alba · PH Blume · PH Velmari |
| Branded Luxury ⭐ | 277-311+ m² | $3.5M USD | SLS Bahia Beach (incluye membresía SLS Miami/NY/LA) |
| Trophy | 845 m² (PH) | $6.5M USD | Shark Tower PH3 |
Aclaraciones: Shark Tower y SLS Bahia Beach cotizan en USD directamente; los otros 6 desarrollos en MXN. Conversión MXN/USD aproximada ~$17.5. Precios sujetos a cambio sin previo aviso — listas detalladas al día se comparten en discovery call.
El secreto que casi nadie te cuenta: por qué la mayoría de Puerto Cancún NO permite Airbnb
Aquí viene el punto que probablemente nunca leíste en ningún folleto.
Hay dos capas de regulación que tienes que entender
Capa 1: Regulación gubernamental (Quintana Roo). Desde 2023, todos los hosts de plataformas tipo Airbnb necesitan permiso "Holiday Home" emitido por el Departamento de Cultura y Turismo de Quintana Roo, 3% impuesto de hospedaje local, IVA federal 16%, y cumplimiento con Protección Civil (estándares de seguridad). Esta regulación aplica a TODOS los hosts del estado.
Capa 2: Reglamento interno del condominio (HOA). Y aquí está lo que casi nadie te dice. Cada desarrollo en Puerto Cancún tiene su propio reglamento interno aprobado por la asamblea de condóminos. La mayoría de los condominios premium prohíben rentas menores a 30 días por decisión consciente: mantener el carácter residencial estable y proteger el valor a largo plazo. El reglamento es legalmente vinculante: si lo violas, hay multas, suspensión de servicios e incluso procesos legales.
De los 9 desarrollos en cartera Nautilus, solo Alba Marina y SLS Bahia Beach permiten Airbnb
| Desarrollo | ¿Permite Airbnb / renta corta? |
|---|---|
| Alba Marina Puerto Cancún | ✅ SÍ — permitida |
| SLS Bahia Beach Cancún | ✅ SÍ — permitida (modelo branded residences) |
| Torre Insignia Puerto Cancún | ❌ No (reglamento interno) |
| Woha Puerto Cancún | ❌ No (reglamento interno) |
| Blume Boutique Condos | ❌ No (reglamento interno) |
| Velmari Grand Living | ❌ No (reglamento interno) |
| Shark Tower Puerto Cancún | ❌ No (reglamento interno) |
| La Vela Puerto Cancún | ❌ No (reglamento interno — 98% vendido) |
Implicación para inversionistas yield-focused: si tu plan es Airbnb, el universo se reduce a Alba Marina y SLS Bahia Beach. Y son perfiles muy distintos:
- Alba Marina ($1.1M – $2.3M USD) — entry para yield clásico, diseño Archea Italia, casi sold out (87%)
- SLS Bahia Beach ($3.5M+ USD) — branded luxury con membresía SLS global, Related Group + Sofia Aspe
Por qué esto NO es una limitación — es una feature
Los compradores que pagan $1 millón+ USD por un departamento de lujo no quieren estar conviviendo con turistas que rotan cada 3 días. Quieren vecinos estables, ascensores limpios, gym sin overflow turístico, alberca tranquila los fines de semana. El reglamento que prohíbe Airbnb es lo que protege ese ambiente.
Y eso, paradójicamente, es lo que sostiene la plusvalía premium. Si todos los departamentos se pudieran rentar tipo Airbnb, el edificio terminaría operando como hotel y el carácter residencial se perdería. Cuando eso pasa (lo viste en partes de Tulum y Zona Hotelera), las plusvalías se desploman.
Cómo saber con certeza antes de comprar
No te confíes de lo que te diga un broker o desarrollador. Pídele:
- Copia del Reglamento de Régimen de Propiedad en Condominio (RPC) registrado
- Acta de asamblea más reciente donde se haya votado el tema
- Si dudas, pídele a tu abogado que lo revise antes de firmar promesa
Si un desarrollo te asegura verbalmente que "sí se puede" pero el reglamento dice lo contrario, gana siempre el reglamento. No la promesa verbal.
ROI realista en Puerto Cancún (sin números inflados)
Hay blogs por ahí prometiendo 12-15% ROI anual en Puerto Cancún. No es honesto. Los números reales, segmentados por tipo de uso:
Plusvalía: 8.8% anual confirmado por AMPI
Este es el componente más confiable y mejor documentado del ROI. Como vimos arriba, AMPI Cancún reporta plusvalía sostenida del 8.8% anual a la fecha (mayo 2026). Para Puerto Cancún específicamente, rango 8-12% por inventario limitado. Si compras un departamento de $15M MXN hoy, en 5 años la apreciación esperada (a 8.8% compuesto) lo lleva a aproximadamente $22.8M MXN. Eso es $7.8M MXN de plusvalía.
Renta tradicional (anual o multi-mes): 4-6% ROI bruto
Es la opción para los 6 desarrollos que no permiten Airbnb. La renta tradicional en Puerto Cancún se cotiza entre $40,000 y $80,000 MXN al mes para departamentos de 2-3 recámaras. Yields brutos del 4-6% anual sobre el valor de compra. Más predecible que Airbnb (menos rotación, menos desgaste, menos gestión activa).
Renta corta (donde aplica): 6-9% ROI bruto
Solo para Alba Marina y SLS Bahia Beach. Tarifas premium $180-250 USD/noche con ocupación 65-80% seasonal (Airbtics — Cancún Airbnb Data 2026).
⚠️ El yield bruto NO es lo que te queda en el bolsillo. Resta: plataforma (Airbnb 14-16%), limpieza y gestión local (20-30%), 3% hospedaje + 16% IVA + ISR, mantenimiento y reposición. Yield neto realista: 3-5% anual. Combinado con plusvalía 8.8%, da un retorno total esperado de 12-14% anual — sólido, pero no los 15-20% que algunos blogs prometen.
Los 9 desarrollos premium disponibles en Puerto Cancún (inventario Nautilus 2026)
A continuación, los ocho desarrollos que actualmente tenemos en cartera, con data verificada de las listas oficiales de cada desarrollador. Cada uno tiene link a la página completa con planos y fotos.
⭐ SLS Bahia Beach Cancún — el ticket más alto, marca global SLS
Ver SLS Bahia Beach → · desde $3,500,000 USD (4 rec destacada)
- Torre 20 niveles · 111 residencias + 6 PH con rooftops privados
- Desarrollador: Related Group (Miami) + Inmobilia + U-Calli · Interiores Sofia Aspe
- 4ª torre SLS en Cancún (tras SLS Cancún sold out, Harbour Beach, Marina Beach)
- Diferenciador único: membresía a hoteles SLS en Miami, NY y LA
- ✅ Permite Airbnb — modelo branded residences alineado con SLS internacional
Alba Marina Puerto Cancún — único entry-mid que permite Airbnb · 87% vendido
Ver Alba Marina → · rango $19.5M – $40.85M MXN ($1.11M – $2.33M USD)
- Diseño de Archea Associati (Italia)
- 30 unidades total · 5 niveles (4 residenciales + 1 PH)
- ✅ Permite Airbnb (1 de 2 del portafolio que lo permite)
La Vela Puerto Cancún — 98% vendido · marina propia · 16 amenidades
Ver La Vela → · $27.9M – $38M MXN ($1.59M – $2.17M USD)
- Tres torres · ~105 residencias total · Desarrollador Girault Desarrollos (4 generaciones)
- Tipologías: Departamentos 300-400 m² · Garden Houses + 80 m² jardín privado · Penthouses + 250 m² rooftop
- 16 amenidades (la lista más completa de la zona): marina propia con 24 muelles (hasta 45 ft), 3 albercas, gym, spa, restaurante, bar, pádel, voleyball, yoga, ludoteca, business center
- Acceso adicional (vía Acción Puerto Cancún): Club Playa Sur, La Aldea, Golf Tom Weiskopf
- ❌ No permite Airbnb
Woha Puerto Cancún — edificio ya entregado
Ver Woha → · rango $10.9M – $25.5M MXN ($623K – $1.46M USD)
- Edificio entregado — no es preventa, mudanza inmediata · Ganador International Residential Award
- 19 niveles + 7 PH (todos PH vendidos)
- 2 rec desde 112 m² · 3 rec desde 224 m²
- Diseño SanZpont · Desarrollado por Arhea Property Development
- Financiamiento interno (pisos 13-20): 20% enganche / 10% MSI hasta nov 2026 / 70% escrituración
- ❌ No permite Airbnb
Torre Insignia Puerto Cancún — diseño Taller Mexicano
Ver Torre Insignia → · rango $9.5M – $31.3M MXN ($544K – $1.79M USD)
- 71 unidades · 20 niveles (sin nivel 13)
- Modelo A (2 rec): 129 m² · $9.51M – $10.13M MXN
- Modelo B (3 rec): 204 m² · $14.86M – $15.83M MXN
- Penthouses: 430-462 m² · $29.13M – $31.31M MXN
- Diseño Taller Mexicano de Arquitectura
- ❌ No permite Airbnb
Blume Boutique Condos — frente a marina
Ver Blume → · rango $16.6M – $26.7M MXN ($948K – $1.52M USD)
- 19 niveles + 4 PH · 6 unidades por piso
- Tamaños regulares 211-275 m² · PH 359-413 m² ($37.8M – $42.2M MXN)
- Frente a marina con vistas a mar Caribe y golf
- Desarrollado por Urban Homes
- ❌ No permite Airbnb
Velmari Grand Living — dos torres, máxima diversidad
Ver Velmari → · rango $15.3M – $42M MXN ($874K – $2.4M USD)
- 98 unidades en Torre Norte y Torre Sur · Tamaños 169-326 m² + PH 506 m²
- Variedad de modelos por planta (A, C, D, E, F, G, H)
- ❌ No permite Airbnb
Shark Tower Puerto Cancún — rango más amplio + trophy unit
Ver Shark Tower → · rango $576K – $6.5M USD
- Cotiza en USD directamente · 19 niveles + PB
- Diversidad extrema: 1 rec 96 m² ($576K USD) hasta PH3 de 845 m² ($6.5M USD) — trophy unit de toda la zona
- Amenidades: alberca/lounge bar nivel 11, gym, spa, salón de eventos
- ❌ No permite Airbnb
⭐ Thompson Private Residences Puerto Cancún — branded Hyatt, recién agregado (mayo 2026)
Ver Thompson → · rango $15.08M – $192M MXN (~$830K – $11M USD)
- Branded residence de Thompson Hotels by Hyatt — primera entrada de la marca lifestyle luxury de Hyatt en Puerto Cancún · operación 24/7 marca hotelera
- 23 niveles · 83 residencias exclusivas · 2 a 5 recámaras · 153-804 m²
- Tres tier: Residences (pisos 3-12, 6 deptos/nivel) · Sky Residences (pisos 14-22, 3 deptos/piso) · 5 Penthouses pisos 21-22 con diseño flexible
- 3,500+ m² de amenidades en 4 niveles: Sky Beach Pool elevada, alberca adults-only + wet bar, Sky Grill, restaurante rooftop, cigar lounge, spa hidroterapia, simulador golf, cinema, kids+teen club
- Vistas Mar Caribe (desde piso 8), Marina Puerto Cancún e Isla Mujeres (lado canal) o Zona Hotelera (lado Boulevard)
- Servicios in-residence: concierge 24/7, valet, chef en residencia, owner absentee program, niñera, chofer, charters yates, housekeeping
- Desarrollador: Azul Hospitality & Real Estate Group (Hyatt's 'Developer of the Year 2023' — autor de Impression Moxché y Secrets Moxché). Arquitectura MAAR · Interiores Alejandro Escudero Studio
- Esquema pago: 20% firma · 30% mensualidades sin intereses hasta jul 2028 · 50% contra entrega ago 2028
- ❌ No permite Airbnb individual — pero cuenta con rental program oficial Thompson/Hyatt que opera vacation rentals bajo la marca con ocupación premium asegurada
¿A quién le conviene comprar en Puerto Cancún?
Honestidad importa más que aspiración aquí. Estos son los perfiles que históricamente cierran y son felices con la compra.
Perfil 1: Inversionista HNW mexicano (CDMX, MTY, GDL, Querétaro)
Comprador que ya tiene su residencia primaria en alguna ciudad grande de México. Busca: segunda casa para 6-12 fines de semana al año, refugio de inversión con plusvalía sostenida (no especulativo), lifestyle Caribbean sin salir del país, sin fideicomiso (compra directa). Tipo de unidad: Mid o Premium, 2-3 recámaras. No necesita Airbnb.
Perfil 2: Expat US/Canadá/Europa second-home
Profesional o jubilado anticipado que pasa 3-6 meses al año en Cancún. Busca: residencia estable con vecinos similares (no turistas), seguridad gated, conexión directa al aeropuerto, apreciación en USD. Tipo de unidad: cualquiera de los desarrollos que NO permite Airbnb (mejor ambiente residencial). Acceso vía fideicomiso bancario.
Perfil 3: Inversionista yield-focused
Comprador que busca cash flow mensual via Airbnb. Busca: yield neto 3-5% + plusvalía 8-10%, tarifa premium $180-250 USD/noche, property manager profesional, liquidez de salida en USD a 5-7 años. Tipo de unidad: Alba Marina o SLS Bahia Beach exclusivamente.
Para quién NO es ideal Puerto Cancún (honestidad)
- Si tu plan es 100% Airbnb con cualquier desarrollo: la zona te limita (solo 2 opciones)
- Si tu budget tope es <$500K USD: hay zonas con mejor relación precio/ROI fuera
- Si buscas casa con jardín privado y alberca: Puerto Cancún es vertical, no horizontal
- Si quieres maximizar yield rápido: zonas con regulación más laxa (Costa Mujeres) tienen mejor cash flow inicial
Cómo compra un extranjero en Puerto Cancún (fideicomiso bancario)
Cancún está dentro de la zona restringida definida por la Constitución mexicana (50 km de la costa). Los extranjeros no pueden adquirir directamente el dominio pleno, pero sí vía fideicomiso bancario.
El fideicomiso es un instrumento legal regulado por la Ley de Inversión Extranjera. Un banco mexicano autorizado (BBVA, Santander, Banorte, Scotiabank, etc.) actúa como fiduciario y mantiene la propiedad legal del inmueble, mientras tú (el comprador extranjero) eres el fideicomisario con todos los derechos plenos de propiedad: uso, renta, modificación, herencia y venta.
- Setup inicial: $2,500 – $4,000 USD (depende del banco y notario)
- Mantenimiento anual: ~$600 USD/año (cuota fiduciaria)
- Plazo: 50 años renovables indefinidamente
- Sin restricción de venta
Si quieres entender el fideicomiso a fondo, lee nuestra guía completa: Fideicomiso bancario para comprar propiedad en México siendo extranjero. Y para el lado fiscal: Impuestos al comprar propiedad en México siendo extranjero.
Comparativa rápida: Puerto Cancún vs Costa Mujeres vs Zona Hotelera
| Característica | Puerto Cancún | Costa Mujeres | Zona Hotelera |
|---|---|---|---|
| Plusvalía anual | 8-12% | 6-10% | 5-8% |
| Carácter | Residencial premium | Resort + residencial | Turismo + premium |
| Acceso a playa | 5 min beach club | 5-15 min playa pública | Frente al mar directo |
| Airbnb permitido | Mayoría NO (2 de 8) | Mayoría SÍ | Mayoría SÍ |
| Ticket entry | $500K USD | $300K USD | $400K USD |
| Mejor para | Premium + plusvalía | Yield + crecimiento | Yield turístico |
Si quieres el comparativo en profundidad, ya escribimos uno entre Puerto Cancún y Costa Mujeres aquí: Costa Mujeres vs Puerto Cancún.
Cómo te acompañamos en Nautilus Real Estate
Te decimos cuál desarrollo permite Airbnb y cuál no — antes de firmar
Esta información no está pública. La conocemos porque hablamos directamente con los desarrolladores y porque revisamos reglamentos de condominio. Si vienes con nosotros, te ahorras la sorpresa post-compra.
Discovery call de 30 minutos — sin pitch
Antes de mostrarte ningún edificio, queremos entender tu caso: presupuesto, timing, plan de uso, perfil migratorio si aplica, expectativa de salida. Si después de 30 minutos vemos que Puerto Cancún no es para ti, te lo decimos y te orientamos a otra zona. Sin compromiso. Agenda directo: calendly.com/nautilus-realestate/30min
Walkthroughs presenciales en Puerto Cancún
Para clientes serios, agendamos visitas presenciales a los 9 desarrollos en 1-2 días. Carlos Martín (fundador) atiende personalmente las visitas de luxury — no derivamos a junior agents.
Acompañamiento legal end-to-end
Trabajamos con notarios y abogados especializados en transacciones para extranjeros. El fideicomiso, la firma, la inscripción en RPP, el setup fiscal — todo se gestiona end-to-end con un punto único de contacto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento en Puerto Cancún en 2026?
Los departamentos en Puerto Cancún cuestan desde aproximadamente $9.5 millones MXN ($544,000 USD) por unidades entry de 2 recámaras (129 m²), hasta $31.3 millones MXN ($1.79M USD) por penthouses de 462 m². El rango medio se mueve entre $14M y $19M MXN ($800K – $1.1M USD) por departamentos premium de 2-3 recámaras. Los precios efectivos por m² están entre $73,000 y $103,000 MXN ($4,200 – $5,900 USD/m²) según nivel, vista y desarrollador.
¿Cuál es la plusvalía esperada en Puerto Cancún?
Según AMPI Cancún, la plusvalía anual confirmada para Cancún es de 8.8% anual en 2026, con crecimiento del mercado del 11% y un incremento del 14% en el último año. Para Puerto Cancún específicamente, el rango sube a 8-12% anual por inventario limitado y demanda internacional sostenida.
¿Puedo poner mi departamento en Puerto Cancún en Airbnb?
Depende del desarrollo. La mayoría de los condominios de Puerto Cancún prohíben rentas menores a 30 días por reglamento interno. De los ocho desarrollos premium en cartera Nautilus, solo Alba Marina y SLS Bahia Beach permiten Airbnb. Los otros seis (Torre Insignia, Woha, Velmari, Blume, Shark Tower y La Vela) lo prohíben específicamente.
¿Por qué algunos desarrollos prohíben la renta corta?
Los condominios premium prohíben Airbnb por decisión consciente de sus asambleas para mantener el carácter residencial estable. Esto protege el valor a largo plazo. Cuando un edificio se "hotelriza", el carácter residencial se pierde y la plusvalía se desploma — como pasó en partes de Tulum y Zona Hotelera.
¿Qué ROI realista puedo esperar?
Tres componentes honestos: (1) Plusvalía: 8.8% anual confirmada por AMPI. (2) Renta tradicional: 4-6% yield bruto en los 6 desarrollos que prohíben Airbnb. (3) Renta corta: 6-9% bruto / 3-5% neto solo en Alba Marina y SLS. Retorno total esperado: 12-14% anual — sólido, pero no los 15-20% que algunos blogs prometen.
¿Puede un extranjero comprar en Puerto Cancún?
Sí, vía fideicomiso bancario. El banco mexicano actúa como fiduciario; el extranjero es el fideicomisario con todos los derechos plenos (uso, renta, modificación, herencia, venta). Setup ~$2,500-4,000 USD inicial + ~$600 USD/año mantenimiento. Plazo: 50 años renovables indefinidamente.