Los impuestos no son lo que convierte o cancela una inversión inmobiliaria en México, pero desconocerlos sí puede hacerte perder plusvalía, pagar 30% más de lo necesario o meterte en problemas con el SAT. Esta guía te da la foto completa — desde la escrituración hasta la venta — para que entres con números claros.
Los tres momentos fiscales de una propiedad
- Al comprar: ISAI + gastos notariales + registro público + (si eres extranjero) fideicomiso bancario
- Mientras la posees: predial anual + mantenimiento del condominio (HOA)
- Al vender o rentar: ISR por ganancia de capital o por ingresos de renta
1. Impuestos al comprar (cierre)
ISAI — Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles
Es el impuesto estatal que se paga una sola vez al escriturar. Varía según el estado:
| Estado | ISAI | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Quintana Roo (Cancún, PDC, Tulum, Isla Mujeres) | 3-4% | El mayor entre precio de venta, valor catastral o avalúo |
| Yucatán | 2% | Valor de operación |
| CDMX | Tarifa progresiva 1.89-4.5% | Valor de operación |
| Jalisco | 2% | Valor de operación |
| Baja California Sur (Los Cabos) | 2% | Valor de operación |
En Quintana Roo, para una propiedad de $5 millones MXN, el ISAI sería de $150,000–$200,000 MXN (3-4%). Es responsabilidad del comprador, no del vendedor.
¿Quieres el número exacto para tu caso? Calcula tus costos de cierre por municipio — nuestra herramienta incluye el ISAI vigente de cada municipio de Quintana Roo, más notario, registro y fideicomiso.
IVA — ¿aplica o no?
La regla rápida:
- Vivienda (residencial): no paga IVA — ni nacional ni extranjero
- Terrenos: no paga IVA (bienes raíces no comerciales)
- Propiedad comercial (oficinas, bodegas, locales): 16% IVA
- Propiedad mixta: IVA solo sobre la porción comercial
Gastos notariales y registro público
Estos son obligatorios pero no son impuestos — son honorarios. Sin embargo, el notario cobra el ISAI, derecho de registro, certificados, e impuestos de coordinación:
- Honorarios notariales: 0.5-1% del valor de operación
- Derechos de registro público: 0.2-0.5%
- Certificados (libertad de gravamen, no adeudo predial, agua): $3,000-$8,000 MXN
- Avalúo fiscal: $8,000-$20,000 MXN
Fideicomiso bancario (extranjeros únicamente)
Solo extranjeros que compren en zona restringida (50 km de costa o 100 km de frontera — toda la Riviera Maya cae aquí). No es un impuesto sino un contrato fiduciario obligatorio por la Constitución mexicana. Costos:
- Costo inicial (permiso SRE + apertura): $50,000-$80,000 MXN (~$2,800-$4,500 USD)
- Costo anual (administración): $15,000-$25,000 MXN (~$850-$1,400 USD)
Para detalles completos del fideicomiso, ver nuestra guía del fideicomiso bancario.
2. Impuestos mientras posees la propiedad
Predial — impuesto anual
| Municipio | Tasa predial | Ejemplo (valor catastral $5M MXN) |
|---|---|---|
| Benito Juárez (Cancún) | 0.15-0.30% | $7,500 – $15,000/año |
| Solidaridad (Playa del Carmen) | 0.10-0.25% | $5,000 – $12,500/año |
| Tulum | 0.14-0.28% | $7,000 – $14,000/año |
| Isla Mujeres | 0.12-0.25% | $6,000 – $12,500/año |
Tip: los municipios ofrecen 15-20% de descuento por pago anual anticipado en enero o febrero. Si pagas el 2 de enero de 2027 el predial completo del año, ahorras entre $1,000 y $3,000 MXN. Tu property manager puede gestionarlo.
Impuesto sobre la renta por ingresos de renta
Si rentas tu propiedad (larga estancia o Airbnb), generas un hecho imponible. El esquema cambia según cómo rentes:
| Modalidad | Retención automática | Obligaciones adicionales |
|---|---|---|
| Airbnb/Booking (plataforma) | Plataforma retiene 16% IVA + 4-10% ISR | RESICO Plataformas si quieres RFC |
| Larga estancia con RFC | Inquilino retiene 10% ISR (si persona moral) | Declaración mensual + anual |
| Larga estancia sin RFC (extranjero no residente) | Inquilino retiene 25% ISR | Declaración por representante |
Impuesto al hospedaje (Quintana Roo)
Todos los servicios de hospedaje en Quintana Roo pagan un 3.5% adicional que la plataforma (Airbnb, Booking) debe captar y enterar. Si rentas fuera de plataforma, tú eres responsable de declararlo.
3. Impuestos al vender — la gran pregunta
Aquí es donde más extranjeros pierden dinero por no planear bien. El ISR de la ganancia de capital puede ser brutal si no cumples requisitos de residencia fiscal.
Residente fiscal en México
Si tienes RFC con domicilio fiscal en México y pasas más de 183 días al año en el país, calificas como residente fiscal. Ventajas:
- Tarifa progresiva del ISR (1.92% a 35%) sobre la ganancia neta (precio venta − precio compra − inversiones − inflación)
- Exención por vivienda habitual hasta 700,000 UDIs (~$6.4M MXN en 2026) si está a tu nombre al menos 3 años previos
- Puedes acreditar inversiones en mejoras, comisiones inmobiliarias, gastos notariales
No residente fiscal
El extranjero que no vive en México paga en régimen de no residente. Dos opciones:
- Opción A: 25% sobre el precio total de venta (sin deducciones)
- Opción B: 35% sobre la ganancia neta (con todas las deducciones)
El notario te ayuda a elegir la opción que pague menos. En general, la opción A funciona mejor si ganaste poco; la B si la plusvalía fue alta.
Ejemplo real: propiedad comprada en $200,000 USD hace 5 años, vendida en $300,000 USD. Ganancia bruta: $100,000 USD. Bajo opción A pagas 25% de $300K = $75K. Bajo opción B pagas 35% de ~$75K (después de deducciones) = $26K. La opción B ahorra $49K.
Sucesión / herencia
En México no existe impuesto a la herencia. Tus herederos no pagan ISR por recibir la propiedad, pero sí pagan ISAI al registrarla a su nombre (aplica 3-4% en QRoo). Si estructuraste la compra vía fideicomiso, la transferencia a beneficiarios está blindada.
Resumen de costos fiscales totales
Para una propiedad de $5 millones MXN en Quintana Roo, comprada por un extranjero, los impuestos totales a lo largo del ciclo serían:
| Momento | Concepto | Monto |
|---|---|---|
| Cierre | ISAI 3.5% | $175,000 |
| Cierre | Notaría + registro | $60,000 |
| Cierre | Fideicomiso inicial | $70,000 |
| Anual (5 años) | Predial 0.20% × 5 | $50,000 |
| Anual (5 años) | Fideicomiso × 5 | $100,000 |
| Venta | ISR opción B (35% ganancia neta $2M) | ~$700,000 |
| Total fiscal ciclo 5 años | ~$1,155,000 MXN |
Ese 23.1% del valor inicial es el "costo fiscal total" del ciclo completo. Suena alto, pero distribuido en 5 años y con una plusvalía de $2M es una fracción del retorno. Planear bien el momento y modalidad de venta puede reducir el ISR un 30-50%.
Recomendaciones finales
- Contrata un contador mexicano especialista en inmuebles, no tu CPA de tu país
- Obtén RFC desde el primer día aunque seas extranjero — te abre muchas puertas
- Guarda toda la documentación de mejoras, comisiones, gastos — es lo que deduces al vender
- Declara siempre los ingresos de renta — el SAT hace cruces con Airbnb y Booking
- Planea la venta 6-12 meses antes para optimizar el régimen fiscal