Calculadora de costos de cierre en la Riviera Maya (2026)
Los costos de cierre en la Riviera Maya suman típicamente entre 4% y 8% del precio según el municipio y los paga el comprador. Incluyen el ISAI (3% en Cancún y Puerto Morelos · 4% en Playa del Carmen, Tulum e Isla Mujeres), la notaría con Registro Público, el avalúo y — si eres extranjero — el fideicomiso bancario ($2,500–$4,000 USD de constitución más ~$600 USD anuales). Calcula tu estimación al instante.
En preventa, los costos de cierre se pagan al escriturar — al final de la obra, junto con tu último pago.
Estimación informativa basada en las tasas municipales vigentes a junio de 2026 — no constituye asesoría fiscal ni legal. El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo catastral y el avalúo pericial (en preventa, el avalúo a la entrega puede superar el precio pactado). El desglose exacto varía según notario, banco fiduciario y valor catastral. En propiedades de menor precio, los costos fijos en USD (avalúo y fideicomiso) pueden llevar el escenario alto por encima del rango típico.
El desglose, explicado en 2 minutos
¿Qué es el ISAI y cuánto se paga en cada municipio?
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, también llamado ISABI) es el impuesto municipal que paga el comprador al adquirir una propiedad, y es el componente más grande del cierre. En la Riviera Maya la tasa depende del municipio — verificada contra las leyes de hacienda municipales vigentes en 2026: Playa del Carmen (Solidaridad) 4% (subió de 3% a 4% el 10 de diciembre de 2025), Tulum 4% (desde diciembre de 2024), Isla Mujeres 4% (incluye Costa Mujeres y Punta Sam), Cancún (Benito Juárez) 3% y Puerto Morelos 3% — en estos dos últimos, un impuesto adicional municipal del 10% sobre el ISAI eleva la carga efectiva a ~3.3%. Se calcula sobre el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo catastral y el avalúo pericial — no necesariamente tu precio de compra — y lo calcula y retiene el notario al escriturar.
¿Cuánto cuestan la notaría, el Registro Público y la gestoría?
Los honorarios del notario van de 1% a 2% del valor de la propiedad, y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad suma entre 0.5% y 1%, más certificados y gestoría. En la calculadora los agrupamos en un rango conservador de 1.8%–2.8%. A esto se añade el avalúo bancario ($1,000–$2,000 USD), que un perito autorizado realiza para validar el valor. El paso a paso completo está en nuestra guía del proceso de compra.
¿Qué incluye el costo del fideicomiso para extranjeros?
Si compras como extranjero en la zona restringida (50 km de costa — toda la Riviera Maya), adquieres mediante fideicomiso bancario. La constitución cuesta $2,500–$4,000 USD según el banco e incluye la gestión del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (~$2,000 MXN). Después pagas una anualidad de ~$600 USD. El plazo es de 50 años renovable y conserva todos tus derechos: usar, rentar, vender y heredar. Detalle completo en la guía del fideicomiso bancario.
¿Cuándo se pagan estos costos?
Siempre al escriturar. En preventa eso ocurre al final de la obra, junto con el último pago del esquema; en reventa o entrega inmediata, al cierre — normalmente 6 a 10 semanas después de la oferta. Si vas a financiar la compra, presupuesta los costos de cierre aparte del enganche: nuestra guía de financiamiento para extranjeros explica cómo encajan en cada vía.
Costos de cierre y fideicomiso
¿Cuánto suman los costos de cierre al comprar en la Riviera Maya?+
¿Cuánto es el ISAI en cada municipio de la Riviera Maya en 2026?+
¿Cuánto cuesta el fideicomiso bancario y cada cuánto se paga?+
¿Quién paga los costos de cierre en México, el comprador o el vendedor?+
¿Cuándo se pagan los costos de cierre en una preventa?+
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