¿Cómo funcionan la carta oferta y el apartado?+
Antes de cualquier apartado se firma una carta oferta entre comprador y vendedor que fija el precio, las fechas de firma de contrato y de pago del enganche, y cualquier petición especial. En preventa, una vez firmada la carta oferta siempre se entrega el apartado; en reventa el apartado es opcional y a veces basta la carta oferta firmada. El monto del apartado lo define la carta oferta (no es una cantidad fija) y es reembolsable durante 15 días, o el plazo que se pacte en la carta oferta. Nautilus redacta y revisa contigo cada cláusula antes de que firmes.
¿Qué esquemas de pago existen en pre-venta?+
No hay un esquema único: varían según el desarrollador y casi siempre son negociables. Dos de los más comunes, a modo de referencia: el 30/50/20 distribuye pagos durante toda la construcción y reduce el desembolso final; el 30/70 es preferido por inversionistas en 2026 porque libera flujo durante 18-36 meses de construcción y permite invertir esa liquidez en otros instrumentos. Pueden estructurarse otros calendarios — el esquema ideal depende de tu flujo y de lo que negociemos con el desarrollador.
Si soy mexicano, ¿necesito fideicomiso bancario?+
No. Los mexicanos por nacimiento o naturalización pueden adquirir propiedad directamente en cualquier zona del país mediante escritura tradicional ante notario público. El proceso es más directo y económico que para extranjeros: solo se pagan los costos estándar de cierre (ISAI 4-5% del valor, honorarios de notario 1-2%, registro público 0.5-1%) sumando aproximadamente 6-8% del valor de la propiedad. La escritura queda a tu nombre directamente.
¿Cómo funciona el fideicomiso bancario para extranjeros y cuánto cuesta?+
El fideicomiso bancario es el vehículo legal estándar para extranjeros que compran en zona restringida (50 km de costa, lo cual incluye toda la Riviera Maya). Proceso de 5 pasos: (1) Selección de banco fiduciario; (2) Solicitud KYC (1-2 sem); (3) Permiso de la SRE (2-3 sem); (4) Avalúo bancario (1 sem); (5) Firma del fideicomiso ante notario. Costo setup: $2,500-$4,000 USD. Mantenimiento anual: ~$600 USD. Plazo: 50 años renovable indefinidamente. Confiere todos los derechos de propiedad (usar, vender, heredar, rentar, modificar).
¿Puedo comprar desde otro país sin viajar a México?+
En gran parte, sí. El contrato de promesa de compraventa puede firmarse por DocuSign y casi todo el proceso documental se gestiona de forma remota con asistencia bilingüe de Nautilus. El único punto que requiere presencia física en México es la firma de la escritura ante notario, al final del proceso. En pre-venta puedes llevar prácticamente todo desde el extranjero (la escritura ocurre al entregarse la obra); en reventa sí necesitas venir a firmar la escritura. Para pre-venta, además, recomendamos 1-2 viajes opcionales durante la construcción y uno para la pre-entrega.
¿Cuáles son los costos totales de cierre?+
Para mexicano comprando propiedad de $500,000 USD: ISAI ~$23,000 USD, notario ~$7,500 USD, registro ~$3,800 USD, avalúo $1,000-$2,000 USD. Total ~$35,000-$40,000 USD (7-8% del valor). Para extranjero: lo mismo + setup fideicomiso $2,500-$4,000 USD + primera anualidad $600 USD = ~$38,000-$45,000 USD total (8-9% del valor). En pre-venta los costos de cierre se pagan al final junto con el 20% (30/50/20) o 70% (30/70).