Mientras todos los reflectores apuntan a Puerto Cancún y Tulum, hay una zona al norte de Cancún que conviene mirar con calma: Costa Mujeres: master plan controlado, playa virgen continua hacia Punta Sam e Isla Mujeres y baja densidad construida.
En esta guía analizamos qué ofrece Costa Mujeres en 2026, qué infraestructura la acercó al resto de Cancún, y desglosamos seis desarrollos premium —The Residences at St. Regis, La Amada, Dhamar, Mistral, El Encanto Punta Sam y Ocean Towers— con precios reales verificados en listas oficiales de developer, tipologías, m² y plazos de entrega.
¿Dónde está Costa Mujeres y por qué importa en 2026?
Costa Mujeres es la franja costera al norte de Cancún, pasando Puerto Juárez, hacia Punta Sam e Isla Blanca. Frente a la Zona Hotelera tiene una diferencia estructural fundamental: se desarrolló a partir de 2010-2015 con planeación urbana integral, no como sumatoria orgánica de hoteles a lo largo del tiempo.
El master plan de Costa Mujeres fue diseñado bajo restricciones de altura, áreas naturales protegidas dentro del trazo y baja densidad de construcción comparada con la Zona Hotelera. Esta planeación deliberada protege el carácter exclusivo y limita estructuralmente la oferta beachfront.
El diferenciador clave para inversionistas: playa virgen continua que se extiende desde Costa Mujeres hacia Punta Sam y termina visualmente con la silueta de Isla Mujeres en el horizonte. No es turismo masivo; es turismo premium de baja densidad. La demanda viene de viajeros premium internacionales y residentes de fin de semana de Ciudad de México y Monterrey, no de cruceristas.
¿Vas a vivir ahí o solo invertir? Si te interesa la vida diaria — hospitales, escuelas internacionales, gastronomía Michelin, deporte, comunidad y un día típico real del residente Costa Mujeres — lee nuestra guía completa Vivir en Costa Mujeres 2026 →
La infraestructura que cambió el juego
Las inversiones públicas y privadas que acercaron Costa Mujeres al resto de Cancún:
- 2024 — Tren Maya operativo (estación Cancún Aeropuerto): conexión directa al aeropuerto de Cancún y de ahí a Tulum, Mérida, Chetumal y Palenque. Diversifica el flujo turístico más allá del aeropuerto de Cancún.
- Carretera a Punta Sam: conecta la zona con el centro de Cancún y con el aeropuerto. Hospitales privados, supermercados grandes y universidades siguen en Cancún ciudad, a 15-30 minutos según el destino.
El resultado: Costa Mujeres queda conectada por carretera con el centro y con el aeropuerto, aunque los servicios grandes siguen en la ciudad.
Quién está apostando por Costa Mujeres
La validación más fuerte de una zona en real estate es ver qué marcas internacionales invirtieron y qué hoteleros operan. Costa Mujeres pasa esta prueba con holgura:
Hoteleros 5★ ya operando
- Atelier Playa Mujeres — 5★ all-inclusive, propiedad de Grupo Atelier (México)
- TRS Coral Hotel by Palladium — adults-only premium
- Excellence Playa Mujeres — 5★ adults-only luxury, parte de Excellence Resorts
- Finest Playa Mujeres — family-friendly premium, Excellence Resorts
- Dreams Playa Mujeres — Hyatt-operated family resort
Branded residences en pipeline 2026-2028
The Residences at St. Regis Costa Mujeres es la branded residence en preventa que comercializamos en la zona, operada bajo el tier luxury de Marriott Bonvoy.
Precios y plusvalía en Costa Mujeres 2026
El dato público de plusvalía más citado es de Cancún ciudad, no de Costa Mujeres: AMPI Cancún declaró una plusvalía anual de 8.8% para la ciudad (declaraciones de su presidenta en 24 Horas Quintana Roo, mayo de 2026). Para Costa Mujeres como zona no existe un dato oficial de plusvalía, y no publicamos estimaciones propias. Lo que sí medimos es el precio: la mediana de Costa Mujeres es de $85,423 MXN/m² (p25 $73,011 – p75 $150,730) sobre 65 unidades disponibles en 4 desarrollos (medición propia, corte del 21 de septiembre de 2026).
El ticket de entrada en los seis desarrollos va de $4,338,360 MXN en Dhamar (≈ $241,315 USD al tipo de cambio Banxico FIX de 17.978 del 7 de octubre de 2026) a $2,365,033 USD en St. Regis (lista del 14 de septiembre de 2026), cuyos penthouses llegan a 901 m².
Los 6 desarrollos premium Nautilus en Costa Mujeres
Análisis con datos de las listas oficiales de cada desarrollador; la fecha de cada lista va en su tarjeta:
1. The Residences at St. Regis Costa Mujeres Branded 5★
Posicionamiento: branded residence en preventa en Costa Mujeres. Operada bajo St. Regis, marca insignia del tier luxury de Marriott Bonvoy, con servicios distintivos como butler service 24/7, signature restaurant, St. Regis Spa y beach club privado. Si la marca ofrece programa de rentas, y en qué condiciones, se confirma por escrito con el operador.
Precio y disponibilidad: desde $2,365,033 USD (2 recámaras, 234 m²) · 17 unidades disponibles según la lista del desarrollador del 14 de septiembre de 2026 · tipologías de 2 a 5 recámaras, de 234 a 901 m².
2. La Amada Costa Mujeres Entrega inmediata
Posicionamiento: desarrollo frente al mar ya construido y con entrega inmediata, diseñado por Olé Design Studio y operado por Hamak Hotels.
Precio: $24,000,000 MXN (≈ $1,334,965 USD al tipo de cambio Banxico FIX de 17.978 del 7 de octubre de 2026) por la unidad A7-PH04: 593 m² totales y 2 recámaras, según la lista del desarrollador del 31 de agosto de 2025. Es una lista de hace más de un año, así que precio y disponibilidad se confirman por escrito antes de apartar.
Por qué conviene a cierto perfil: en un mercado donde la mayoría es preventa a 2-3 años, La Amada ya está construida: puedes ver la unidad terminada y, si piensas rentarla, revisar el reglamento y el histórico de la administradora antes de firmar.
3. Dhamar Costa Mujeres Pre-venta
Posicionamiento: preventa de Grupo PROFEX con tipologías diversificadas que permiten un ticket de entrada bajo en Costa Mujeres. Cada piso tiene cinco tipologías distintas según vista y orientación.
Rangos por tipología, de lo que hoy se puede comprar (lista oficial del 21 de julio de 2026):
- 1 recámara · 64.44–75.60 m² · desde $4,338,360 MXN — las de 47.34 m² están vendidas
- 2 recámaras · 96.39–104.96 m² · desde $6,384,352 MXN
- 3 recámaras · 145.93 m² · desde $10,070,629 MXN
- Esquina 177 m² — agotada en fase 1
El precio y la disponibilidad de cada unidad cambian cada pocas semanas. La lista al día se pide en la ficha de Dhamar.
Disponibilidad al 21 de julio de 2026: de las 56 unidades de la fase 1, quedan 25 disponibles (8 apartadas y 23 vendidas). El mínimo disponible es de $4,338,360 MXN, según la lista del 21 de julio de 2026 —una recámara de 64.80 m² en planta baja—. El proyecto abrió más abajo: las cuatro unidades de 47.34 m² se vendieron entre $4,118,755 y $4,448,336 MXN y esa tipología ya no está disponible. La fase 2 es el edificio espejo, lo que lleva el proyecto a 112 unidades en total.
Análisis del pricing: en las columnas lateral de 96.85, 104.96 y 145.93 m² y en la de vista a reserva natural de 67.04 m², la lista de Dhamar sube 3.1% por cada piso (prima por altura; la lateral de 96.85 m² pasa de $6,384,352 MXN en el 202 a $7,434,609 MXN en el 702). En las esquinas, en la vista interna al mar y en la lateral de 47.34 m², la prima por altura no es uniforme: hay pisos más baratos que el de abajo. Es precio de lista, no plusvalía. Entre las unidades disponibles el precio efectivo va de $65,900 MXN/m² (lateral vista al mar) a $95,600 MXN/m² (vista interna al mar).
Perfil ideal: inversionista con horizonte de entrega a 2028, tolerancia al riesgo de plazo y disposición a esperar la entrega, que busca entrar por debajo de los $500K USD.
4. Mistral Costa Mujeres Pre-venta
Posicionamiento: Torre residencial Evalor de 11 niveles con siete modelos nombrados por elementos del Caribe (Coral, Ola, Mar, Vela, Arena, Sol y Cielo). El nivel 11 es Penthouse exclusivo, mientras que los niveles 2-10 ofrecen rotación de tipologías.
Precio desde por modelo (lista de julio de 2026):
- Coral (2 recámaras · 2.5 baños): 173 m² · desde $14,058,000 MXN
- Ola (3 recámaras · 3 baños): 190 m² · desde $15,666,000 MXN
- Mar (3 recámaras · 3.5 baños): 207 m² · desde $17,133,000 MXN
- Vela (3 recámaras · 3.5 baños): 223 m² · desde $18,905,000 MXN
- Arena (3 recámaras · 3.5 baños): 256 m² · desde $27,033,000 MXN
- Sol (3 recámaras · 3.5 baños): 281 m² · desde $28,370,000 MXN
- Cielo (Penthouse · 4 recámaras · 4.5 baños): 397 m² · $47,261,000 MXN
Hallazgo: múltiples unidades aparecían ya VENDIDAS en el inventario oficial de mayo de 2026, particularmente las tipologías VELA en niveles bajos y SOL en niveles altos.
Perfil ideal: inversionista mexicano o residente con ticket medio-alto buscando producto en preventa, dispuesto a tomar la tipología disponible. La fecha de entrega y la lista actualizada de inventario se piden por escrito al developer antes de apartar.
5. El Encanto Punta Sam ⚡ Última unidad disponible
Posicionamiento: Desarrollo ubicado en Punta Sam, extremo norte de Costa Mujeres, frente al ferry hacia Isla Mujeres. Solo queda una unidad disponible en todo el desarrollo.
Por qué Punta Sam es relevante: es la parte de Costa Mujeres más cercana a Isla Mujeres (unos 10 minutos en lancha, frente a 30 desde Puerto Juárez) y conserva la baja densidad y exclusividad de Costa Mujeres. El perfil del comprador típico de Punta Sam es alguien que valora estar literalmente al límite del agua y aprovechar Isla Mujeres como extensión natural de la propiedad.
Para detalles específicos de la unidad disponible (tipología, m², vista, precio), contactar a Carlos Martín de Nautilus directamente vía WhatsApp +52 984 317 0040. Por la escasez —es la última unidad—, el precio se confirma al cierre.
6. Ocean Towers Residences Pre-venta
Posicionamiento: Dos torres de diez niveles en pre-venta, con tipologías de 1 a 4 recámaras y superficies de 70 a 385 m². Conviene decirlo con claridad: no es una propiedad frente al mar, sino en segunda línea —igual que Dhamar—, así que compite por ticket y producto, no por playa privada. El desarrollador es ALSADI & Urban House, el mismo grupo detrás de NEEA en Tulum.
Ticket y entrega: desde $4,730,145 MXN, con entrega escalonada por torre entre 2028 y 2029. Es el segundo ticket más bajo del corredor, apenas por encima de Dhamar, e incluye la opción de cuarto lock-off —útil si piensas rentar una parte y conservar el resto para uso propio.
Perfil ideal: inversionista que quiere entrar a Costa Mujeres con ticket bajo pero busca tipologías más grandes que las de Dhamar (hasta 4 recámaras y 385 m²), y que acepta un horizonte de entrega más largo a cambio de precio de pre-venta temprana.
Tabla comparativa: 6 desarrollos Costa Mujeres 2026
| Desarrollo | Tipo | Status | Ticket entry | Entrega |
|---|---|---|---|---|
| St. Regis | Branded 5★ | Pre-venta · 17 disponibles (lista del 14 de septiembre de 2026) | $2.37M USD | Por confirmar |
| La Amada | Premium beachfront | Entrega inmediata | $24M MXN (~$1.33M USD) | Ya |
| Dhamar | Mid-range premium | Pre-venta abierta | $4.34M MXN (~$241K USD) | 2028 |
| Mistral | Premium 2-4 rec / PH | Pre-venta | $14.06M MXN (~$782K USD) | Por confirmar |
| El Encanto Punta Sam | Nicho Punta Sam | 🔥 Última unidad | Consultar | Inmediata |
| Ocean Towers | Segunda línea · 1-4 rec | Pre-venta abierta | $4.73M MXN (~$263K USD) | 2028-2029 |
Equivalencias en dólares al tipo de cambio Banxico FIX de 17.978 del 7 de octubre de 2026.
Qué retorno esperar: lo que sí se puede documentar
Nautilus no publica proyecciones de plusvalía, de retorno ni de ocupación de ningún desarrollo. Antes de apartar se puede pedir por escrito: la proforma del operador del programa de rentas (en St. Regis, el de la marca si lo ofrece, sin rendimientos ni ocupación garantizados) o de la administradora, con su histórico real si la unidad ya opera —es el caso de La Amada, que ya está entregada; Dhamar, Mistral y Ocean Towers están en preventa y todavía no tienen histórico de renta—; el reglamento del condominio, que decide si se permite la renta vacacional, y la lista de precios fechada.
Para la plusvalía vale lo dicho arriba: el 8.8% de AMPI es de Cancún ciudad (mayo de 2026), no de Costa Mujeres, y para la zona no existe un dato oficial.
Fideicomiso bancario para compradores extranjeros
Costa Mujeres está dentro de la zona restringida mexicana (50 km de costa), por lo que el comprador extranjero adquiere mediante fideicomiso bancario, vehículo legal estándar regulado por la Ley de Inversión Extranjera. El banco mexicano actúa como fiduciario; el extranjero es el fideicomisario con todos los derechos plenos: uso, renta, modificación, herencia y venta.
- Costo setup inicial: $2,500 – $4,000 USD
- Mantenimiento anual: aprox. $600 USD
- Plazo: 50 años renovables indefinidamente
- Bancos autorizados: Banamex, Santander, BBVA, Scotiabank
- Plazo del proceso: 6-10 semanas desde firma de promesa hasta escrituración final
Para más detalles ver nuestra guía completa sobre impuestos y proceso de compra para extranjeros en México.
Qué cambia entre comprar hoy o esperar
Tres puntos que conviene tener en cuenta en 2026:
- Lista vigente de St. Regis: los precios actuales corresponden a la fase en venta. Si el desarrollador abre otra fase, saldrá con lista nueva; no anticipamos cuánto cambiará el precio.
- La Amada con entrega inmediata: en un mercado donde la mayoría es preventa a 2-3 años, La Amada ya está construida: puedes ver la unidad terminada y, si piensas rentarla, revisar el reglamento y el histórico de la administradora antes de firmar.
- Tren Maya activo desde 2024: la estación Cancún Aeropuerto conecta con Tulum, Mérida y Chetumal.
Razones para esperar: si tu liquidez personal no está lista, no hay urgencia que valga la pena forzar.
¿Cuál desarrollo de Costa Mujeres se alinea con tu perfil?
Cada perfil de inversionista (ticket de entrada, horizonte, uso personal vs renta, branded vs independiente) tiene un match óptimo en Costa Mujeres. Te ayudamos a identificarlo con datos reales, sin presión.
💬 WhatsApp con Carlos 📅 Agendar llamada 30 minConclusión: Costa Mujeres es la zona donde Cancún se está reinventando
Costa Mujeres no es el próximo Puerto Cancún ni la próxima Tulum. Es una categoría propia: master plan controlado, baja densidad, playa virgen continua y presencia de marcas hoteleras 5★ y branded residences de lujo.
Para el inversionista internacional que busca seguridad jurídica (fideicomiso) + opcionalidad branded vs independiente, Costa Mujeres 2026 es una opción a comparar en la zona norte de Cancún. Los seis desarrollos analizados tienen tickets de entrada desde $4,338,360 MXN (Dhamar) hasta $2,365,033 USD (St. Regis), y cubren todos los perfiles de horizonte e intención (entrega inmediata vs pre-venta, branded vs no-branded, vacation rental vs uso personal).
Si te interesa profundizar en alguno de los seis desarrollos, agenda una llamada de 30 minutos o contactanos vía WhatsApp. Te llevamos por listas oficiales actualizadas, planos en alta resolución, y te conectamos con notarios bilingües y banca fiduciaria para que el proceso de compra sea predecible y profesional.
Sobre Nautilus Real Estate: brokerage especializado en propiedades de lujo en la Riviera Maya, con sede en Playa del Carmen. Atendemos compradores nacionales e internacionales en Cancún, Playa del Carmen, Tulum e Isla Mujeres. Asesoría completa en fideicomiso bancario, estructura fiscal y rental programs.
Fuentes de datos: Listas oficiales de developer (St. Regis 14 sep 2026 · Mistral julio 2026 · Dhamar 21 jul 2026 · La Amada 31 ago 2025), AMPI Cancún (declaraciones de su presidenta en 24 Horas Quintana Roo, mayo de 2026; dato de Cancún ciudad), dataset público de Nautilus (corte del 21 de septiembre de 2026), inventario verificado para El Encanto Punta Sam al 19 de mayo 2026.
Fecha de publicación: 19 de mayo 2026 · Última actualización: 30 de septiembre de 2026
Las 7 propiedades verificadas de Costa Mujeres
Del ticket de entrada a la branded residence: inventario con precios actuales, disponibilidad real y planos. Confirmamos precio y unidad por escrito antes de cualquier apartado.
Ver las 7 propiedades → Dhamar · desde $4.34M MXN Ocean Towers · desde $4.73M MXN St. Regis · branded