Calculadora de ROI de renta vacacional en la Riviera Maya
Pon todos los gastos y todos los ingresos posibles y mira qué queda. La ocupación la decides tú —porque depende de tus fotos, tu administrador y tu decoración, no de una fórmula—; nosotros te mostramos la demanda hotelera oficial del destino como referencia. No es un dato exacto: es una idea honesta de cuánto podrías llegar a generar, con los ocho costos reales que el folleto suele callar.
¿Qué régimen me toca? (con artículo de ley)
| Plataformas (art. 113-A LISR) | Retención sobre el ingreso, como pago provisional, no definitivo. |
| Extranjero (art. 158 LISR) | 25% sobre el ingreso bruto sin deducciones — salvo el trámite de abajo. |
| RESICO (art. 113-E) | No aplica a ingresos por plataforma (regla 3.13.3 RMF 2026). |
| General (art. 152) | Tarifa progresiva sobre la utilidad, con deducciones reales. |
Si eres comprador de EE.UU.: el aviso para tributar sobre base neta (ficha 26/ISR + regla 3.18.5 RMF) evita el 25% sobre bruto del art. 158. Solo residentes de EE.UU., con renovación anual. Puede ser la diferencia entre un flujo positivo y uno negativo.
Nautilus describe los regímenes, no da asesoría fiscal. Confirma tu caso con un contador. Ley del ISR (DOF).
El cashflow es dinero real cada año. La plusvalía es una expectativa que solo se realiza el día que vendes. Los sumamos por separado a propósito.
Esto es aritmética con los supuestos que tú introduces, no una promesa de rendimiento. Los valores de arranque provienen de nuestra proforma publicada de Tulum; la ocupación la pones tú. Tu resultado real depende del inmueble, de quién lo opere y del año. Nautilus no publica rendimientos garantizados ni asesoría fiscal.
Todos los gastos, todos los ingresos, y una idea honesta
Esta calculadora no te promete un número: te deja modelar tu propio escenario con los costos que el folleto suele callar. La pregunta que responde no es "¿cuánto voy a ganar?" —eso nadie lo sabe— sino "¿cuánto tendría que rentarse para que las cuentas cierren, y es eso realista?".
La ocupación la pones tú, y con razón
No existe una fuente oficial de ocupación de renta vacacional (Airbnb) en México — ni para Tulum, ni para Cancún, ni para ninguna zona. Lo que sí existe, y publicamos como referencia, es la ocupación hotelera de Sedetur y Sectur: te dice si hay turistas llegando al destino, no cuánto rentará tu unidad. Y la ocupación de tu departamento depende de cosas que ninguna calculadora puede adivinar: tus fotos, tu administrador, tu decoración, tu precio dinámico y tus reseñas. Dos departamentos idénticos, en el mismo edificio, rinden distinto según quién los opere. Por eso el número lo pones tú, y te damos tres escenarios para que veas el rango.
La demanda del destino (referencia oficial 2025–2026)
Ocupación hotelera según Sedetur (Secretaría de Turismo de Quintana Roo) y Sectur federal — como señal de que el destino tiene demanda, no como pronóstico de tu unidad:
| Destino | Ocupación hotelera | Referencia |
|---|---|---|
| Cancún | 68% – 80% | Sectur verano 2026: 67.9% · Sedetur cierre 2025: 79.3% |
| Riviera Maya PDC · Puerto Aventuras · Tulum | 61% – 81% | Sectur verano 2026: 61.2% · Sedetur cierre 2025: 81.4% |
| Tulum | ~63% | Sedetur verano 2025: 62–63% |
| Costa Mujeres / Isla Mujeres | hasta 85% | Sedetur cierre 2025: Costa Mujeres 84.9% |
Fuentes: Secretaría de Turismo de Quintana Roo (Sedetur) y Secretaría de Turismo federal (Sectur/DATATUR), reportes 2025–2026. Son cifras de hoteles de categoría turística, que varían por temporada; el promedio anual de una unidad de renta corta suele quedar por debajo.
Los ocho costos que descuenta esta calculadora
1. Comisión de plataforma. Airbnb cobra ~3% al anfitrión y 14-20% al huésped (lo cual afecta tu demanda). Booking.com 15-18% al anfitrión. Vrbo 8% + 8%. 2. Property management (20-30%). Si no vives ahí, alguien tiene que gestionar check-ins, limpieza, reparaciones y huéspedes. Es inevitable, no opcional — y es tu palanca más grande: bajarlo del 25% al 15% mueve el ROI más que cualquier truco fiscal. 3. Mantenimiento del condominio: $40-90 MXN/m² al mes en desarrollos premium. 4. Luz, agua e internet. 5. Limpieza y amenities. 6. Impuesto de hospedaje: Quintana Roo cobra 6% para departamentos, casas y villas particulares rentados por el anfitrión o vía plataforma (arts. 4-V y 8 de la Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado), adicional al IVA que retiene la plataforma. 7. Predial y seguros. 8. Reserva de reparaciones: ~1.5% del valor al año — el sol, la sal y la humedad del Caribe cobran factura. Después de los ocho, se aplica el ISR según tu régimen.
El ISR, sin fatalismo y sin humo
Sí hay formas legales de que el impuesto pese menos, pero conviene ser exacto para no venderte una ilusión. La plataforma retiene ISR como pago provisional (art. 113-A LISR), no definitivo. El RESICO no aplica a ingresos por plataforma (regla 3.13.3 de la RMF 2026), aunque muchos lo vendan como el atajo. La palanca fiscal más grande y real es para compradores de Estados Unidos: sin el aviso de base neta (ficha 26/ISR + regla 3.18.5 RMF), el art. 158 les cobra 25% sobre el ingreso bruto sin deducciones; con el aviso, tributan sobre la utilidad. Es un trámite del SAT, con renovación anual, que casi nadie menciona.
Un aviso honesto: para un residente mexicano, todo el capítulo fiscal mueve pocas décimas de punto. Si tu ROI de cashflow es bajo, no es el ISR lo que lo hunde — son los ocho costos de operación. La palanca real que sí controlas es negociar el property management. Nautilus describe los regímenes con su artículo de ley; no damos asesoría fiscal. Confirma tu caso con un contador.
Cashflow y plusvalía no son lo mismo
Es la confusión más rentable del sector. El cashflow es lo que te queda en el bolsillo cada año. La plusvalía (4-6% anual) solo se materializa el día que vendes, y depende de un mercado futuro que nadie controla. Publicar solo el número combinado, sin decir qué parte es dinero y qué parte es expectativa, es lo que hace todo el mundo. Aquí van separados. Y si alguien te promete 12-15% de ROI neto, pídele la proforma completa con los ocho costos; si no te la puede dar, sigue buscando.
ROI de renta vacacional, sin adornos
¿Cuánto deja realmente una renta vacacional en la Riviera Maya?+
¿La ocupación hotelera oficial sirve para estimar mi Airbnb?+
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¿Cuánto es el impuesto de hospedaje en Quintana Roo?+
¿Hay formas legales de pagar menos ISR?+
¿Por qué no me piden el correo para ver el resultado?+
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Te armamos el desglose real de una unidad específica —ADR comparable de la zona, ocupación observada, cuota del condominio y todos los costos— con los números que tenemos, no con los que nos gustaría tener.