Tulum vivió un ciclo eufórico entre 2019 y 2022. Después, la realidad: sargazo, inseguridad, inflación de costos y una sobreoferta de Airbnbs pegó duro. Muchos inversionistas que compraron en el pico del mercado vieron sus números caer. Este post no te vende Tulum — te muestra cómo se ve hoy, sin edulcorantes, para que decidas con información real.
De dónde partimos: los dos datos que sí tienen fuente
Antes de sumar gastos hace falta saber cuánto entra, y ahí solo hay dos cifras que podamos sostener con su origen y su periodo:
| Dato | Valor | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Ocupación promedio de Airbnb en Tulum | 28.9% | AirROI, junio 2025 – mayo 2026 |
| Precio por m², Tulum frente al mar | $127,247 MXN (≈$7,300 USD) | Medición propia Nautilus, 38 unidades, corte 10-ago-2026 |
Qué cubre y qué no ese precio por m²: nuestro inventario de Tulum es de bahía —Bahía Tankah ($141,324 MXN/m², 22 unidades) y Bahía Solimán ($118,222 MXN/m², 16 unidades)—. No cubre Aldea Zama ni el centro, que es la zona del ejemplo de más abajo. Es una medición nuestra sobre precios de lista, no un índice oficial, y se publica entera en nuestra sección de datos.
Aquí había una tabla que comparába 2022, 2024-25 y 2026 en ADR, inventario activo, precio por m² y cap rate. La hemos retirado: de esas cifras solo la ocupación tenía fuente. Las demás contaban una historia que nadie mide, y sobre ellas se apoyaba una conclusión de rendimiento «realista» para el mercado que tampoco publica ningún organismo.
Los gastos que nadie te menciona
El pitch del desarrollador típicamente se queda en ingresos brutos menos comisión de Airbnb. La realidad tiene más capas:
Sobre las cifras de esta sección: las comisiones de plataforma las publican Airbnb, Booking y Vrbo en sus propias páginas de tarifas. El impuesto al hospedaje viene de la ley estatal, con su artículo. El resto son rangos típicos del mercado que vemos en contratos y reglamentos, no cifras publicadas por ningún organismo — sirven para armar tu cuenta, y cada una se verifica con tu administradora y con el reglamento del condominio antes de firmar.
1. Comisiones de plataforma
- Airbnb: 3% al anfitrión + 14-20% al huésped (afecta demanda)
- Booking.com: 15-18% al anfitrión
- Vrbo: 8% anfitrión + 8% huésped
2. Property management
Si no vives en Tulum, necesitas a alguien que gestione check-ins, limpieza, reparaciones, comunicación con huéspedes y fotografía. Es un gasto inevitable, no opcional.
3. Mantenimiento del condo (condominio)
Los desarrollos premium de Tulum suelen cobrar entre $40 y $90 MXN/m² al mes. Para un departamento de 80 m² son $3,200-$7,200 MXN/mes ($38,400-$86,400 al año). Son rangos típicos del mercado, no una cifra publicada por nadie: la cuota exacta viene en el reglamento del condominio, y se pide por escrito antes de firmar.
4. Impuesto de hospedaje
Quintana Roo lo fija en el artículo 8 de la Ley del Impuesto al Hospedaje: 5% con carácter general y 6% cuando el cobro se hace a través de una plataforma tecnológica o digital —que es el caso de Airbnb o Booking— (artículo reformado, Periódico Oficial del Estado, 23 de diciembre de 2022). Va además del IVA. Si tu Airbnb no está dado de alta, Hacienda puede multarte retroactivamente.
5. Amenities y mantenimiento interno
- Limpieza profunda mensual: $2,500-$4,500 MXN
- Netflix/Spotify/Wi-Fi premium: $1,200 MXN/mes
- Blancos, toallas, amenities reposición: $800-$1,500 MXN/mes
- Fumigación trimestral: $700-$1,200 MXN
- Reserva para reparaciones: se aparta entre el 1% y el 2% del valor del inmueble al año. Es dinero que se guarda, no rendimiento
6. Impuestos anuales
- Predial: 0.1-0.3% del valor catastral
- ISR sobre los ingresos: la tasa depende de tu régimen fiscal —persona física con actividad empresarial, RESICO, plataformas tecnológicas, extranjero sin residencia—. No publicamos un porcentaje: córrelo con tu contador sobre tu caso
La cuenta completa: un departamento de $250,000 USD en Aldea Zama
Dos recámaras, 95 m², totalmente amueblado. Misma propiedad, mismos gastos, misma tarifa de $135 USD por noche. Lo único que cambia entre las dos columnas es cuántas noches se renta.
| Concepto | A · al 28.9% (ocupación real del mercado, AirROI) | B · al 60% (supuesto de operación profesional) |
|---|---|---|
| Ingreso bruto | $14,240 | $29,565 |
| − Comisión plataforma (14%) | -$1,994 | -$4,139 |
| − Property manager (25%) | -$3,560 | -$7,391 |
| − Mantenimiento del condominio (fijo) | -$3,400 | -$3,400 |
| − Luz / agua / internet (fijo) | -$1,800 | -$1,800 |
| − Limpieza / amenities | -$1,060 | -$2,200 |
| − Impuesto al hospedaje (6%) | -$854 | -$1,774 |
| − Predial + seguros (fijo) | -$900 | -$900 |
| − Reserva de reparaciones (fijo) | -$3,750 | -$3,750 |
| Resultado anual antes de ISR | −$3,077 | $4,211 |
| Sobre la inversión de $250,000 | −1.23% | +1.68% |
A la ocupación promedio que el mercado de Tulum tuvo de junio de 2025 a mayo de 2026, esta propiedad pierde $3,077 USD al año antes de impuestos. No es un escenario pesimista: es el promedio, con la fuente al lado.
La distancia entre las dos columnas es el artículo entero. Son $7,288 USD al año, y no dependen del precio de compra ni de la zona: dependen de batir el promedio del mercado. Cinco gastos de la lista —condominio, servicios, predial, seguros y reserva— se pagan igual con la casa llena que vacía. Por eso la ocupación no mueve el resultado poco a poco: lo voltea de signo.
El 60% de la columna B no es un promedio ni una previsión: es el supuesto de una operación que funciona muy por encima de su mercado. Puede alcanzarse —con producto diferenciado, administradora buena y años de reseñas—, pero nadie puede prometerlo, y quien te lo prometa te está vendiendo la columna B como si fuera la A.
Sobre el ISR: no ponemos un porcentaje porque depende de tu régimen fiscal —persona física con actividad empresarial, RESICO, plataformas tecnológicas, extranjero sin residencia—. Corre tu caso con un contador antes de firmar, y con la columna A puesta al lado de la B.
Cuándo Tulum sí vale la pena
No todos los escenarios son iguales. Tulum tiene sentido si:
- Compras en preventa a precio de 2024 con entrega 2027-2028 — entras barato y rentas cuando el ciclo mejore
- Tienes uso personal: pasas 6-10 semanas al año ahí, y la renta cubre gastos fijos
- Buscas diversificación: Tulum como 10-20% de un portafolio inmobiliario más grande, no como única jugada
- Apuestas al Tren Maya + aeropuerto nuevo: accesibilidad mejoró y la tendencia de largo plazo es positiva
- Compras villa exclusiva (no condo genérico): Villa Amara, Villa Arghy, Casa Chic generan ADR muy superior al promedio
Cuándo Tulum NO es tu mejor jugada
- Necesitas cashflow alto y seguro desde el mes 1 — Cancún y Playa del Carmen tienen ocupaciones más estables
- Compras como única propiedad de inversión de tu portafolio — concentración de riesgo
- Te prometen un rendimiento neto concreto sin enseñarte la ocupación con la que lo calcularon — pídesela, y compárala con el 28.9% de la tabla de arriba
- Zona de la carretera federal, fuera del corredor Zama-Centro-Hotelera: la ocupación cae respecto al corredor, y no publicamos cuánto porque nadie lo mide por microzona
Comparativa por precio, no por retorno prometido
Aquí había una tabla de retorno total estimado por zona —Cancún, Puerto Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Isla Mujeres—. La hemos retirado entera: ninguna de esas cifras la publica un organismo, y contradecían lo que decimos en las guías de cada zona, donde ya no publicamos rendimientos esperados.
Lo que sí se puede comparar es el precio de entrada, medido por nosotros sobre inventario disponible:
| Zona | Mediana $/m² | Unidades en el corte |
|---|---|---|
| Tulum (Bahía Tankah + Solimán) | $127,247 MXN · ≈$7,300 USD | 38 |
| Cancún Zona Hotelera | $130,725 MXN · ≈$7,500 USD | 624 |
| Playa del Carmen Centro | $118,853 MXN · ≈$6,819 USD | 175 |
| Puerto Cancún | $97,265 MXN · ≈$5,580 USD | 175 |
| Playacar | $100,546 MXN · ≈$5,769 USD | 160 |
Sobre estos precios: los precios por metro cuadrado publicados en este artículo corresponden a propiedades frente al mar en Tankah y Bahía Solimán, corte agosto 2026. No tenemos muestra suficiente de Aldea Zama para publicar una mediana representativa de esa zona.
Medición propia Nautilus sobre precios de lista de developer, corte del 10 de agosto de 2026, conversión a 17.43 pesos por dólar. No es un índice oficial y no dice nada sobre rendimiento: dice cuánto cuesta el metro hoy. El conjunto completo está en nuestra sección de datos. Esta sección traía además una columna de ocupación hotelera por destino; la retiramos el 16 de agosto de 2026 porque sus cifras no salían del boletín al que se atribuían, y porque Datatur no monitorea Tulum — ver nuestro análisis del boletín de junio de 2026.
Conclusión
Tulum en 2026 puede funcionar, pero no por defecto. La misma propiedad pierde dinero al promedio del mercado y lo gana operando muy por encima de él, y esa diferencia no la decide la zona ni el precio de compra: la decide la operación. No publicamos un rendimiento esperado porque no existe uno que valga para todos.
Antes de firmar, pide dos cosas: la proforma completa con todos los gastos y el histórico real de ocupación de esa unidad o de su administradora. Si te dan la primera sin la segunda, te están vendiendo un supuesto. Si no te dan ninguna, sigue buscando.