Tulum vivió un ciclo eufórico entre 2019 y 2022. Después, la realidad: sargazo, inseguridad, inflación de costos y una sobreoferta de Airbnbs pegó duro. Muchos inversionistas que compraron en el pico del mercado vieron sus números caer. Este post no te vende Tulum — te muestra cómo se ve hoy, sin edulcorantes, para que decidas con información real.
Lo que cambió entre 2022 y 2026
| Métrica | Pico 2022 | Realidad 2024-25 | Tendencia 2026 |
|---|---|---|---|
| Ocupación promedio Airbnb | 72% | 56% | 60-65% |
| ADR promedio (USD/noche) | $185 | $128 | $135-$145 |
| Inventario Airbnb activo | ~4,800 | ~9,200 | ~8,500 (contracción) |
| Precio m² zona centro (USD) | $3,600 | $2,900 | $2,950 |
| Cap rate promedio | 8-10% | 5-7% | 6-8% |
Traducción: si te prometen 12-15% ROI en Tulum en 2026, pídele los números con todos los gastos incluidos. El mercado estabilizó en 6-8% neto realista. Es buena inversión, pero no es la misma inversión de hace 4 años.
Los gastos que nadie te menciona
El pitch del desarrollador típicamente se queda en ingresos brutos menos comisión de Airbnb. La realidad tiene más capas:
1. Comisiones de plataforma
- Airbnb: 3% al anfitrión + 14-20% al huésped (afecta demanda)
- Booking.com: 15-18% al anfitrión
- Vrbo: 8% anfitrión + 8% huésped
2. Property management (20-30%)
Si no vives en Tulum, necesitas a alguien que gestione check-ins, limpieza, reparaciones, comunicación con huéspedes y fotografía. Es un gasto inevitable, no opcional.
3. Mantenimiento del condo (condominio)
Desarrollos premium en Tulum cobran $40-$90 MXN/m² de cuota mensual. Para un depto de 80 m²: $3,200-$7,200 MXN/mes ($38,400-$86,400 MXN/año).
4. Impuesto de hospedaje
Quintana Roo cobra 3.5% sobre hospedaje (además del IVA que captura Airbnb). Si tu Airbnb no está dado de alta, Hacienda puede multarte retroactivamente.
5. Amenities y mantenimiento interno
- Limpieza profunda mensual: $2,500-$4,500 MXN
- Netflix/Spotify/Wi-Fi premium: $1,200 MXN/mes
- Blancos, toallas, amenities reposición: $800-$1,500 MXN/mes
- Fumigación trimestral: $700-$1,200 MXN
- Reserva de reparaciones: 1-2% del valor del inmueble al año
6. Impuestos anuales
- Predial: 0.1-0.3% del valor catastral
- ISR sobre ingresos (régimen plataforma digital): 20-30% de la utilidad
Proforma real: departamento de $250,000 USD en Aldea Zama
Ejemplo concreto de 2026 — 2 recámaras, 95 m², totalmente amueblado:
| Concepto | Monto (USD/año) | % sobre bruto |
|---|---|---|
| Ingreso bruto (ADR $135 × 60% × 365) | $29,565 | 100% |
| − Comisión plataforma (Airbnb mix, 14%) | -$4,139 | -14% |
| − Property manager (25%) | -$7,391 | -25% |
| − Mantenimiento condo | -$3,400 | -11.5% |
| − Luz / agua / internet | -$1,800 | -6% |
| − Limpieza / amenities | -$2,200 | -7.4% |
| − Impuesto hospedaje (3.5%) | -$1,035 | -3.5% |
| − Predial + seguros | -$900 | -3% |
| − Reserva reparaciones (1.5%) | -$3,750 | -12.7% |
| Ingreso neto antes de impuestos | $4,950 | 16.7% |
| − ISR régimen plataformas (25%) | -$1,238 | -4.2% |
| Ingreso neto después de impuestos | $3,712 | 12.5% |
| ROI neto sobre inversión ($250K) | 1.48% cashflow + plusvalía | |
Ese 1.48% es solo cashflow. Súmale plusvalía esperada de 4-6% anual en la misma propiedad, y tu rendimiento total (Total Return) llega a 5.5-7.5% anual. Ese es el número honesto de 2026 en Tulum para una propiedad media.
Cuándo Tulum sí vale la pena
No todos los escenarios son iguales. Tulum tiene sentido si:
- Compras en preventa a precio de 2024 con entrega 2027-2028 — entras barato y rentas cuando el ciclo mejore
- Tienes uso personal: pasas 6-10 semanas al año ahí, y la renta cubre gastos fijos
- Buscas diversificación: Tulum como 10-20% de un portafolio inmobiliario más grande, no como única jugada
- Apuestas al Tren Maya + aeropuerto nuevo: accesibilidad mejoró y la tendencia de largo plazo es positiva
- Compras villa exclusiva (no condo genérico): Villa Amara, Villa Arghy, Casa Chic generan ADR muy superior al promedio
Cuándo Tulum NO es tu mejor jugada
- Necesitas cashflow alto y seguro desde el mes 1 — Cancún y Playa del Carmen tienen ocupaciones más estables
- Compras como única propiedad de inversión de tu portafolio — concentración de riesgo
- Te prometen 12-15% ROI neto — los números de mercado no respaldan eso en 2026
- Zona de la carretera federal / fuera del corredor Zama-Centro-Hotelera: ocupación cae a 35-45%
Comparativa honesta: Tulum vs Playa del Carmen vs Cancún
| Zona | ROI neto realista | Ocupación | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Cancún Zona Hotelera | 7-9% | 75-82% | Bajo |
| Puerto Cancún | 6-8% | 65-72% | Bajo-medio |
| Playa del Carmen Centro | 7-10% | 68-78% | Medio |
| Tulum (2026) | 5-8% | 55-65% | Medio-alto |
| Isla Mujeres | 6-9% | 60-70% | Medio |
Conclusión
Tulum en 2026 es una inversión decente, no la mejor del mercado. El pico irracional de 2021-22 ya pasó y los números se normalizaron. Si sabes qué esperar (6-8% neto, no 15%), entras barato en preventa o villa exclusiva, y diversificas con Cancún o Playa del Carmen, la historia es positiva.
Si alguien te dice otra cosa, pídele la proforma completa con todos los gastos. Si no te la puede dar, sigue buscando.