¿Qué es Kaoba 302?
Kaoba 302 es un desarrollo de departamentos en Bahia Tankah, Tulum, Quintana Roo, México. Estatus actual: Reventa. Precio publicado: $1,350,000 USD o aproximadamente $23,247,405 MXN al tipo de cambio Banxico FIX de 17.2203 del 21 de septiembre de 2026. Tiene 3 recámaras y unos 198 m². Baños por unidad: hasta 3.5. Entre las amenidades hay frente al mar, alberca, rooftop, sky lounge & bar, terraza privada. Como referencia, la mediana de precio por m² en Bahía Tankah es $141,324 MXN (~$8,334 USD, Banxico FIX 20 ago 2026), calculada sobre 22 unidades disponibles en 6 desarrollos, según el dataset abierto de Nautilus con corte 2026-09-21. Coordenadas: 20.2682067, -87.3889976. La mitad del inventario disponible de la subzona se mueve entre $120,151 y $182,846 MXN por m² (p25-p75). El ISAI del municipio de Tulum es 4%; un comprador extranjero adquiere mediante fideicomiso bancario. Nautilus Real Estate representa esta propiedad y no publica proyecciones de plusvalía, de retorno ni de ocupación.
Kaoba es un edificio boutique de 11 residencias frente al mar en Bahía Tankah, a unos 15 minutos al norte de Tulum. La unidad en venta es la 302: tres recámaras, tres baños completos y un medio baño, con terraza privada, alberca plunge pool y el Caribe de frente.
El plano de la unidad ordena el departamento en dos alas. Hacia el mar van la estancia, el comedor y la recámara principal, que sale a la terraza donde está la alberca; hacia el interior, la cocina con alacena, el cuarto de lavado y las otras dos recámaras, cada una con su baño. Se entra por un vestíbulo propio junto al elevador. La planta mide 8.31 m de frente por 22.97 de fondo.
El edificio se terminó en junio de 2025 y se vende llave en mano, totalmente amueblado. Arriba hay alberca en la azotea, lounge de atardeceres con bar, cocina exterior con parrilla y horno de pizza, gimnasio y zona de bienestar. Abajo, alberca frente al mar, jardines tropicales y acceso directo a la playa. El developer declara paneles solares, generador de respaldo, suavizador de agua para todo el edificio y un sistema de ósmosis inversa de tres etapas en la cocina de esta unidad.
Bahía Tankah es una franja de baja densidad sin tráfico de paso, entre Akumal y Tulum. El propio material del vendedor apunta que el camino de acceso está en mantenimiento, con una renovación programada: lo decimos porque se ve al llegar y preferimos que no sorprenda.
Lo que está por escrito: el plano de la unidad 302 con sus cotas, el año de término, el número de residencias del edificio y los costos de operación —mantenimiento de $16,000 pesos al mes y predial aún no aplicable por tratarse de propiedad nueva—. Lo que falta y estamos pidiendo: la escritura y el régimen de condominio, y una superficie rotulada por el arquitecto, porque el plano no la imprime y el material de venta da tres cifras distintas. Nautilus no publica proyecciones de plusvalía, ocupación ni retorno.
Especificaciones
Recámaras3
Baños3.5
Construcción198 m²
Unidad 302 · planta de 8.31 × 22.97 m según el plano✓
3 recámaras · 3 baños completos + medio baño · cada recámara con su baño✓
Terraza privada con alberca plunge pool y vista al mar✓
Llave en mano · totalmente amueblada y equipada✓
Edificio boutique de 11 residencias · terminado en junio de 2025✓
Alberca en la azotea, lounge de atardeceres y bar✓
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto mide la unidad 302?
La publicamos con 198 m² (2,131 sq ft), que es la cifra de la ficha con la que se comercializa. Conviene saber que el material de venta no es consistente: en su hoja de datos dice 195 m² de área total y en el texto dice 165 m² de interior más 24 m² de balcón, que suman 189. El plano del arquitecto no imprime ninguna superficie —solo cotas: la planta mide 8.31 por 22.97 m—, así que hemos pedido una superficie rotulada y firmada. Mientras llega, esto es lo que hay y lo decimos tal cual.
¿Qué tiene la terraza privada?
Una alberca plunge pool y una sala exterior bajo techo de palma, con el mar de frente. En el plano aparece rotulada como TERRAZA con la plunge pool dibujada en la esquina, y sale directamente de la estancia y de la recámara principal por puertas corredizas de piso a techo.
¿Cuánto se paga de mantenimiento?
$16,000 pesos al mes, según el material del vendedor. El predial todavía no aplica por tratarse de propiedad nueva. Hemos pedido el presupuesto del condominio para poder decirte qué cubre exactamente esa cuota y cómo se reparte.
¿Qué amenidades tiene el edificio?
En la azotea: alberca, lounge de atardeceres con bar, cocina exterior con parrilla y horno de pizza, gimnasio y zona de bienestar. En planta baja: alberca frente al mar, lobby abierto al Caribe, jardines tropicales y acceso directo a la playa. El edificio declara paneles solares, generador de respaldo, suavizador de agua y seguridad 24/7.
¿Cómo es llegar a Bahía Tankah?
Es una franja costera de baja densidad entre Akumal y Tulum, a unos 15 minutos al norte del pueblo, sin tráfico de paso. El material del vendedor señala que el camino de acceso está en mantenimiento y que hay una renovación programada. Lo publicamos porque se nota al llegar y preferimos decirlo antes de la visita, no durante.
¿Puede comprarla un extranjero?
Sí. Bahía Tankah está dentro de la zona restringida —los 50 km de costa—, así que el comprador extranjero adquiere a través de un fideicomiso bancario: el banco es el titular y el comprador el fideicomisario, con todos los derechos de uso, renta, venta y herencia, a 50 años renovables. La constitución ronda los $2,500–4,000 USD y el mantenimiento anual unos $600 USD, según el banco. A eso se suman los gastos de cierre, con ISAI del 4% en el municipio de Tulum.
¿Se puede poner en renta vacacional?
Sí, con una administradora profesional o con el esquema que opere el condominio. No publicamos el rendimiento que puede esperarse: depende de la tarifa, de la ocupación real de esa unidad, de la temporada y del contrato, así que cualquier cifra general sería una promesa que nadie puede sostener. Lo que sí hacemos es pedir el histórico y revisar contigo el contrato y la comisión.
