¿Se puede no pagar ISR al vender una casa en México? Sí. Si el inmueble fue tu casa habitación, la ganancia está exenta del Impuesto Sobre la Renta hasta 700,000 UDIS — alrededor de $6,180,000 MXN en 2026 (aproximadamente $310,000 USD al tipo de cambio estimado) — y puedes aplicar la exención una vez cada tres años. Esta guía explica los requisitos exactos, el límite actualizado a 2026 y, lo que casi nadie cubre bien, qué pasa cuando tu propiedad vale más que el tope.
Esta guía es informativa y no constituye asesoría fiscal. El cálculo y la retención del ISR los realiza el notario al escriturar; confirma tu caso específico con tu contador y con el SAT.
¿Qué es el ISR en la venta de una casa y por qué se paga?
El ISR (Impuesto Sobre la Renta) en una venta inmobiliaria no se cobra sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia: la diferencia entre lo que pagaste por la propiedad (más mejoras y gastos deducibles, actualizados por inflación) y lo que recibes al venderla. Es, en esencia, un impuesto a la plusvalía que generaste.
La ley (artículo 93, fracción XIX de la Ley del ISR) contempla una exención para la casa habitación del contribuyente. El objetivo es no gravar la venta del hogar familiar — pero el beneficio tiene reglas, límites y un tope que se actualiza cada año con el valor de la UDI.
¿Cómo exentar el ISR? Los 3 requisitos clave
Para que la venta quede exenta necesitas cumplir, al mismo tiempo, estas tres condiciones:
- Que sea tu casa habitación. El inmueble debe haber sido tu vivienda, y debes poder acreditarlo con documentos a tu nombre y con el domicilio de la propiedad.
- Que la ganancia no rebase 700,000 UDIS (~$6.18M MXN en 2026). Si la rebasa, solo el excedente paga ISR — no pierdes toda la exención.
- Que no hayas exentado otra casa en los últimos 3 años. El beneficio es una vez cada tres años por contribuyente.
El notario es quien valida los tres puntos antes de la firma. Si alguno no se cumple, calcula y retiene el ISR correspondiente.
¿Cuánto es el límite de exención en 2026?
El tope son 700,000 UDIS (Unidades de Inversión). Como la UDI sube con la inflación, el monto en pesos cambia cada año. Con el valor de la UDI a junio de 2026 (alrededor de $8.84 MXN, o unos $0.44 USD), el cálculo queda así:
| Concepto | Valor 2026 |
|---|---|
| Tope de exención | 700,000 UDIS |
| Valor UDI (junio 2026) | ~$8.84 MXN (~$0.44 USD) |
| Ganancia exenta máxima | ~$6,180,000 MXN (~$310,000 USD) |
Ojo con esto: muchos artículos siguen citando ~$4.6M o ~$5M MXN porque usan valores de UDI viejos (2023-2024). El número vigente para 2026 es cercano a $6.18M MXN. Verifica el valor exacto de la UDI del día de tu escrituración en el Diario Oficial de la Federación (Banxico la publica dos veces al mes).
¿Qué pasa si tu propiedad vale más del límite? (alto valor)
Aquí está el punto que casi nadie explica bien — y el que más importa si vendes una propiedad de lujo. La exención no se pierde por completo cuando rebasas el tope: la ganancia queda exenta hasta los 700,000 UDIS y solo el excedente paga ISR.
Ejemplo ilustrativo de una residencia de alto valor:
| Dato | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | $20,000,000 MXN (~$1,000,000 USD) |
| Costo de adquisición + mejoras (actualizado) | $12,000,000 MXN (~$600,000 USD) |
| Ganancia | $8,000,000 MXN (~$400,000 USD) |
| Ganancia exenta (tope 2026) | ~$6,180,000 MXN (~$310,000 USD) |
| Ganancia gravable (excedente) | ~$1,820,000 MXN (~$90,000 USD) |
En vez de pagar ISR sobre los $8M de ganancia, pagas solo sobre ~$1.82M. Por eso en operaciones grandes la diferencia entre maximizar deducciones (costo actualizado por inflación, mejoras con factura, comisiones, notario e ISAI) y no hacerlo puede significar cientos de miles de pesos. Es un cálculo técnico que realiza el notario; vale la pena llevar la documentación ordenada y, en propiedades de varios millones, revisar el escenario con un contador antes de firmar.
Documentos para acreditar que es tu casa habitación
El notario necesita pruebas de que viviste ahí. Los documentos deben estar a tu nombre (o de tu cónyuge, padres o hijos) y mostrar el mismo domicilio de la propiedad que vendes:
- Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
- Comprobantes de luz, agua, predial o teléfono fijo
- Estados de cuenta bancarios o de casas comerciales
- Constancia de Situación Fiscal del SAT
Conserva comprobantes con cierta antigüedad: ayudan a sustentar que el inmueble fue tu residencia. Si los servicios no están a tu nombre, habla con el notario antes de vender para resolverlo a tiempo.
¿Cuántas veces puedes exentar? La regla de 3 años
La exención de casa habitación aplica una vez cada tres años (la ley la redujo de cinco a tres años en 2016). Si vendiste y exentaste otra casa habitación dentro de los tres años previos, esta venta sí causará ISR. El notario consulta en el sistema del SAT si ya usaste el beneficio, así que no es algo que puedas "omitir".
Paso a paso para exentar el ISR ante notario
- Reúne los documentos que acreditan la casa habitación (lista de arriba).
- Elige notario y entrégale la documentación antes de firmar la escritura.
- El notario verifica el domicilio, el valor de la operación y la regla de los 3 años.
- Si procede la exención total, no se retiene ISR. Si rebasas el tope, calcula el ISR solo sobre el excedente.
- El notario entera el impuesto al SAT como pago provisional y lo refleja en la escritura.
Exención de ISR para extranjeros: ¿qué cambia?
Sí, un extranjero puede exentar el ISR — pero lo que define el beneficio no es la nacionalidad, sino la residencia fiscal. Hay dos escenarios:
1. Extranjero residente fiscal en México. Si vives en México (residente temporal o permanente) y el inmueble es tu casa habitación, exentas igual que un nacional. La ley incluso presume —salvo prueba en contra— que el extranjero con casa habitación en México es residente fiscal. En la práctica necesitas: declarar bajo protesta de decir verdad, en la escritura, que eres residente para efectos fiscales; tu RFC / constancia de situación fiscal (o la constancia de residencia fiscal del SAT); y los comprobantes de domicilio de siempre. Aplican los mismos topes: 700,000 UDIS (~$6.18M MXN) y una vez cada 3 años.
2. Extranjero NO residente (vives en el extranjero y usas la propiedad como casa de vacaciones). No accedes a la exención de casa habitación. Pagas ISR sobre la venta: usualmente 25% sobre el precio total, o 35% sobre la ganancia neta (con deducciones) si nombras representante legal en México. En este caso conviene maximizar deducciones para reducir la base.
Un detalle fino que conviene revisar con tu notario: la exención cubre la construcción y el terreno hasta 3 veces el área construida; el terreno que exceda esa proporción sí causa ISR. Si compraste vía fideicomiso bancario, revisa también nuestra guía de fideicomiso para extranjeros y la guía completa de impuestos al comprar.
Cómo reducir el ISR cuando NO aplica la exención
Si la propiedad no fue tu casa habitación, ya usaste la exención hace menos de 3 años, o el excedente es alto, aún puedes bajar la base gravable con deducciones legítimas:
- Costo de adquisición actualizado por inflación (INPC) desde la compra.
- Mejoras y ampliaciones — solo las que tengas con factura (CFDI).
- Comisiones pagadas en la compra y en la venta.
- Honorarios de notario, avalúos e ISAI que pagaste al adquirir.
Por eso conviene guardar todas las facturas desde el día que compras: son las que reducen tu ISR el día que vendes.
Errores comunes que te hacen perder la exención
- Servicios y comprobantes a nombre de otra persona (no del vendedor ni familiar directo).
- Vender una segunda casa exentada dentro de los 3 años previos sin saberlo.
- No tener facturas de las mejoras: sin CFDI, no se deducen.
- Asumir que un no residente fiscal exenta igual que un residente.
- Definir el precio o la modalidad de venta sin revisar el ISR antes de firmar.
Conclusión
Vender tu casa habitación en México puede quedar 100% libre de ISR si cumples los requisitos y la ganancia no rebasa los ~$6.18M MXN (700,000 UDIS) de 2026. Y si tu propiedad vale más, no lo pagas todo: solo el excedente, que se puede reducir con buenas deducciones. La diferencia entre planearlo y no planearlo, sobre todo en propiedades de alto valor, se mide en cientos de miles de pesos. Llega con tus documentos en orden y revisa el cálculo antes de la firma.